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La evolución del mercado inmobiliario

Ante el elevado precio de los pisos, la imparable caída de las compraventas de viviendas y las dificultades de posibles compradores por acceder al crédito hipotecario, son muchos los propietarios que se plantean la modalidad del alquiler con opción de compra como alternativa para sacar sus inmuebles al mercado.

El giro significativo de la demanda hacia el alquiler, sobre todo entre colectivos de jóvenes que quieren acceder a su primera vivienda, es una realidad cada vez más evidente. Sin embargo, la cultura básicamente patrimonialista del consumidor en España hacen del alquiler con opción de compra una atractiva alternativa tanto para vendedores como para compradores.

Para los primeros, supone la posibilidad de vender una vivienda que tiene dificultades para salir al mercado. Para los segundos, puede ser una fórmula de acceso a la vivienda a unos costes razonables, sin las obligaciones inmediatas de una hipoteca y que ofrece la posibilidad de acabar comprando el inmueble.

El contrato

El contrato de una vivienda con opción de compra integra dos subcontratos, el habitual en arrendamiento de vivenda y el de la opción de compra, y éstos son los principales pros y contras que debe tener en cuenta un propietario que se plantee esta modalidad:

Ventajas

  • La fórmula es especialmente interesante para propietarios de vivienda que quieran vender en una coyuntura tan complicada como la actual y la incertidumbre sobre la evolución del sector.
  • Es una alternativa intermedia muy atractiva para jóvenes que se quieran emancipar, quieran comprar, pero tengan dificultades para acceder al crédito. Con esta opción pueden destinar las cuotas mensuales del alquiler como anticipo de la compra.
  • En el contrato de arrendamiento se fija el precio de venta del inmueble y el plazo para que se ejercite la opción de compra. En una situación como la actual, de caída de precios, este hecho beneficia al propietario.
  • En el contrato de arrendamiento se pueden establecer cláusulas que garantizen el compromiso de compra del inmueble por parte del inquilino, como un importe en concepto de señal o una renda de alquiler por encima del precio habitual.
  • Si al vencimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra, el inquilino decide no adquirir el inmueble, los importes percibidos van a cuenta del alquiler y no deben ser desembolsados.

Inconvenientes

  • La compra es una opción que tiene el inquilino, no una obligación. A no ser que se establezca lo contrario en el contrato, el inquilino puede terminar desestimando la opción de compra o intentar renegociar el precio de venta.
  • Igual que en un arrendamiento de vivienda, tener inquilinos puede comportar una serie de problemas para el propietario del inmueble: impago de cuotas, desperfectos en el inmueble, conflictos con la comunidad de propietarios, responsabilidad civil por daños a terceros…
  • La actual situación del mercado inmobiliario, con un ajuste constante de los precios, hace menos atractiva esta opción para compradores que no estén dispuestos a pactar un precio de venta que saben que seguramente va a seguir bajando.