Existen dos tipos de due diligence básicas, la técnica y la jurídica. La primera se centra en verificar el estado técnico y urbanístico del inmueble, detectar posibles problemas y proponer soluciones.

La due diligence jurídica supone un estudio jurídico exhaustivo por el que se analiza la situación legal del inmueble: titularidad, cargas, licencias, impuestos, arrendamientos y un largo etcétera. A continuación, vamos a analizar con detalle cómo se realiza un proceso de due diligence y cuáles son sus pasos.

Inicio del proceso de due diligence: checklist y recopilación de información

Un proceso de due diligence se suele iniciar con un listado o checklist con toda la documentación necesaria para realizar el estudio, que el comprador o sus abogados entregan al vendedor.

En ese listado se solicitan documentos como: escritura por la que se adquirió el inmueble, escrituras de la sociedad compradora, justificantes del pago del Impuesto sobre bienes Inmuebles (IBI) y de la Tasa de basuras, copias de licencias (de obra, de primera ocupación de actividad, por ejemplo), copia de los estatutos de comunidad o de las normas de régimen interior.

Por lo general, se establece un plazo para la entrega de la documentación. Paralelamente, los abogados que vayan a realizar la due diligence solicitan información actualizada al Registro Mercantil: certificación de dominio y cargas de la finca y nota simple o certificación de los estatutos de comunidad.

Si falta algún documento se hará constar en el informe final que se elabore una vez estudiada la documentación.

Estudio y análisis de la información

Esta fase del proceso de due diligence es la que conlleva más tiempo puesto que requiere un análisis pormenorizado de la información para detectar posibles problemas del inmueble que puedan dificultar la compraventa.

Es habitual que, si existe alguna duda sobre algún aspecto de la documentación aportada, se soliciten aclaraciones o documentación adicional. Por ejemplo, puede darse el caso de que la superficie real no coincida con la inscrita en el Registro por lo que se debería aclarar y regularizar antes de la venta.

Elaboración del informe

El informe de la due diligence contempla todos los aspectos estudiados diferenciados por apartados y con los comentarios para cada aspecto. Suelen ser informes largos y muy detallados que, en ocasiones, van precedidos de un resumen ejecutivo para que el solicitante del informe tenga un resumen con los puntos más importantes.

Una vez que el informe está completo se entrega al comprador por parte de sus abogados y se procede a aclarar todas las dudas que se planteen.

Asesoramiento en la compraventa

Los resultados del informe influirán en la negociación de la compraventa puesto que puede haber aspectos que afecten al precio. Es importante, en este sentido, solicitar el asesoramiento de un abogado especializado en temas inmobiliarios que nos sepa asesorar sobre los posibles obstáculos de la compraventa y la mejor forma de solventarlos.