Si vas a vender tu inmueble tienes que saber que no todo lo que obtengas por la venta van a ser ganancias. Es importante que los impuestos por la venta se distingan de los que se pagan por la compra de una vivienda.

Impuestos de venta de una casa

IRPF

Cualquier persona que resida en España y que venda un inmueble debe tributar parte de esta venta como Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esto es así porque se obtiene una ganancia patrimonial y esta se debe tributar en la declaración de la renta del año en curso.

El valor del impuesto a tributar se obtiene de la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra de la vivienda, actualizado mediante un coeficiente estipulado en función del año de compra del inmueble. El porcentaje de IRPF a tributar depende de la cantidad de ganancia patrimonial. Siendo así, la mayor tributación posible (23,5%) se da a partir de una ganancia de más de 50.000€. En caso de que exista una pérdida patrimonial, es decir, que se venda por menos dinero del que costó, no deberá tributarse.

Este impuesto se eximirá si se trata de la vivienda habitual del vendedor, y este reinvierte los beneficios o parte de ellos en adquirir una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años. También se exime de tributación a mayores de 65 años y personas en situación de dependencia.

Plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) es el segundo que se debe pagar. De entre estos dos impuestos por la venta de una casa, este es el menos conocido.

Debe de abonarse en el ayuntamiento al que pertenezca la vivienda en un plazo de 30 días hábiles posteriores a la firma de la venta. Mientras el IRPF se paga en función de las ganancias patrimoniales, hasta este año, este impuesto se abonaba por el valor del inmueble, no por lo que se había ganado o perdido en la venta.

Antes se pagaba tanto si había beneficios como si había pérdidas, pero a partir de la sentencia de 11 de mayo de 2017 del Tribunal Constitucional (Rec. 4864/2016) únicamente debe abonarse cuando existan ganancias patrimoniales.

El IIVTU se calcula en función del número de años de la propiedad y el valor catastral, un valor de referencia que asignan los ayuntamientos a cada inmueble para calcular tanto la plusvalía municipal como el impuesto de bienes inmuebles.

Gastos de venta

Cancelación de cargas

En algunos casos cuando se pone a la venta un inmueble este todavía tiene cargas, tales como una hipoteca, préstamos o embargos. Estas deben ser liquidadas por el vendedor. Normalmente esta liquidación consiste en la cancelación de dichas cargas antes de la firma ante notario, pero existe la opción de subrogarlas al comprador siempre que las entidades acreedoras estén de acuerdo. El importe neto de la venta en este caso sería la diferencia entre el precio de la vivienda y las cargas que existan.

Gastos de notaría

Para cualquier transacción es necesario acudir a un notario, quien otorgará la escritura de compraventa. Por esto se deberán pagar unos honorarios fijados por la normativa pero que pueden variar en función del valor de la acción. El vendedor decidirá a qué notario ir, y será siempre él quien pagará los honorarios.

Otros gastos

Aunque no es un gasto directo, también tenemos que tener en cuenta el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este es un impuesto municipal que deberán pagar todas aquellas personas que sean propietarios de un inmueble. El IBI se paga una vez al año, y en principio lo debe pagar quien posee el piso en el momento del pago (a principio de año). En algunas ocasiones puede crear conflicto, aunque quien tiene la última palabra es siempre el notario. Las dos alternativas más repetidas a que lo pague quien posee el piso en el momento es que el propietario page el IBI del año en curso, o que se pacte el prorrateo de la cuota en proporción a los días que cada uno ha sido propietario durante ese año