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Los propietarios siempre andan en la tesitura de si vender su piso o alquilarlo. Aunque se esté diciendo todo lo contrario, éste es uno de los mejores momentos para vender un piso y uno de los peores para comprarlo, porque los precios de los pisos continuarán bajando hasta, por lo menos, 2014.
La razón es muy sencilla: las dinámicas de oferta existentes (1,9 millones de pisos de primera y de segunda mano a la venta, 1,3 millones en proceso de construcción y 2,6 millones vacíos en grandes centros urbanos), de demanda (220.000 unidades/año máximo), de población y de situación real del sistema financiero (mora real del 14-15% frente a la del 7% oficial) son imparables y llevarán a los precios a cuotas aún más bajas durante los próximos años.
Partiendo de la idea de que la forma más efectiva de parar la erosión de un patrimonio ahora es vender el piso que se tiene, se plantea cómo reconocer si en el caso concreto viene mejor vender o alquilar.
Solo alquilaremos pisos en los que obtengamos un rendimiento por alquiler por encima del 5% (para grandes zonas urbanas) y del 8-10% en zonas de veraneo; es decir, solo allí donde los frutos del piso (los alquileres) representen valores por encima de 5% (o el 8-10%) respecto al precio de potencial venta del piso en la zona que sea. Un piso cuyo rendimiento por alquiler esté por debajo del 5% (o del 8-10%), es muy caro (los frutos no justifican su precio), de ahí que su precio continúe bajando en los próximos años. Por esta razón lo pasaremos a vender cuanto antes mejor.
Para saber a qué precio se puede estar realmente vendiendo mi piso o uno similar en el mercado en un momento concreto, acudiré a varias inmobiliarias a las que diré que deseo vender mi piso en un período de tres meses; de esta forma me harán una tasación real y no de fábula. Para poder realizar bien este ejercicio tengo que saber el precio real de mercado del bien.
Los precios de las casas bajarán mucho más rápidamente en cuanto los bancos se vean obligados a formar provisiones por el valor real de mercado de sus activos y saquen todos esos pisos a los precios que el mercado ofrece ahora (y que son más caros que los que ofrecerán mañana, sin lugar a dudas). Este proceso positivo, se acelerará a lo largo de los años 2012-2013, con lo que las bajadas de los precios de las viviendas será mucho más rápida.
Ejemplo de cálculo:
1. Alquiler
| Mensual | Anual | |
| Ingreso por alquiler | 1.200 euros | 14.400 euros |
| Gastos de comunidad/mantenimiento | 200 euros | 2.400 euros |
| Renta neta | 1.000 euros | 12.000 euros |
2. Venta
Precio de venta de ese inmueble o similar en el mercado de segunda mano = 150.000 euros (no en el mercado de pisos pertenecientes a bancos/cajas y constructoras/promotoras al estar éste intervenido por el sistema financiero que ofrece condiciones de financiación únicas solo para sus pisos; tampoco si se trata de pisos de protección oficial o similar).
Gastos de transacción 11,5% (de 150.000 euros) = 17.250 euros
Precio de compraventa efectiva = 167.250 euros
Rentabilidad del alquiler: 12.000 euros/167.250 euros x 100 = 7,174%
Este piso en concreto podría ser susceptible de ser interesante para vender sólo en las zonas de veraneo (segunda residencia) porque el precio de sus frutos (el alquiler) no justifica su precio (= vendo caro). En los centros urbanos no vendería, porque me estaría deshaciendo de un árbol (el piso) que da muchos frutos (más del 5% anual).
También hay que tener muy en cuenta que los precios de los alquileres se están desmoronando, con lo que las rentabilidades futuras del bien también continuarán haciéndolo. Por esta razón me inclino, ante la duda, a vender el piso inmediatamente.
El número de pisos a la venta continuará aumentando fuertemente durante los próximos años y la demanda se contraerá, entre otras cosas, porque a estas alturas es imposible ya ocultar la realidad del mercado inmobiliario de nuestra querida España.
Borja Mateo, es autor del libro "La verdad sobre el mercado inmobiliario español" (editorial Manuscritos).
Yo tengo un apartamento dividido en dos en Murcia, estoy cobrando de alquiler 800euros y siempre estan alquilqdos pero a muy pesar mio voy a tener que vender porque me hace falta el dinero lo daria en 110.000 € vosotros creeis que es lo mejor?
¿Qué es más rentable para cada uno de nosotros? A) Escuchar a profesionales que de forma gratuita ayudan a decidir que es lo más adecuado en su municipio concreto, en su vida concreta con su situación de vida concreta para que la pueda mejorar. B) Escuchar a personas que se forran de sus escritos generalizados, sin entrar en detalle, banalizando la opinión de otros y situando su opinión e intereses por encima de todo. Yo prefiero que me ayuden con beneficio para ambos, a que se enriquezcan hundiendo a otros.
Si es rentable vender, Cómo vendo un piso que me costó, 240.000euros en el 2007. Actualmente en la zona se venden por 150.000. y aún asin no se venden, llevan años., porque no conceden hipotecas. Que me diga la fórmula para quitarme la hipoteca. Un saludo, a este ser que tiene la fórmula "mágica"
Sin hacer tantas cuentas, yo lo veo así: Alquiler- Si alquilas sigues teniendo la propiedad y además obtienes unos ingresos. Si necesitas el dinero qué obtienes del alquiler para pagar hipoteca,¡Apaga y vamonos! Venta- Si dispones de el dinero suficiente yo prefiero comprar propiedades qué ingresar el dinero en el banco. Más aun cuando solo te aseguran 100.000€. Cuando todos compraban, era el momento de vender y ahora qué todos venden es el momento de comprar. Pero hay qué tener propiedades para poder vender en su buen momento y hay qué tener dinero para poder comprar cuando ves la ocasión. Todo lo demás son tonterias y conjeturas.
Luis, sigue sin cuadrarme ese % de transacción. Mis hipotecas tienen una comisión de cancelación del 1%. Supongo que también habrá que meter las plusvalías municipales, pero estoy en un mar de dudas.... Por cierto alguien me puede decir si vendo un piso , puedo quedarme excepto de tributar a hacienda las ganancias ( 19% y 21% ) si amortizo la hipoteca de mi segunda vivienda comprada en 2006??? Gracias de antemano.
totalmente de acuerdo contigo Herman, mucho graciosillo indocumentado, pero aquí lo que explica es cómo calcular la rentabilidad del alquiler. Da igual si el ejemplo es más o menos acertado, lo que cuenta es cómo se hace el cálculo. También me he leído el libro y me parece muy razonable todo lo que dice. JuanC, yo entiendo que el 15% de los gastos de transacción debe referirse a una media aproximada de los costes de la operación tipo cancelación de la hipoteca...
He leído el libro de Borja y es lo mejor que hay para entender lo que está sucediendo en el mercado. Si el piso cuesta 150.000 o un millon da igual: hay que quedarse con el concepto que es lo realmente relevante. Hay que querer hacer un esfuerzo para entender lo que dice, nada mas.
Se me olvidava...... el mejor calculo es cobrar por lo menos lo mismo que te daria un banco por el dinero del precio de venta a plazo fijo. Chao y menos panico
Pero este tio, menudo experto, segun su tesis se tendrían que vender todos los pisos, no existiría ninguna dicotimia entre vender o alquilar. Menudo licenciado, pregonao.
No preocuparse, amí me da que este tio quiere comprar una vivienda, y según el, tendriamos que regalarlasela jajajajajajaja.
Tienen obsesión con la vivienda, degradar la vivienda, la compra-venta o el alquiler, no nos beneficia. Es ridiculo qué den ayudas a quién no las necesita o qué bajen el IVA solo en obra nueva. Nadie dice nada de lo caro qué sale la cesta de la compra, o los carburantes, la luz y el gas.
i think so! see you!
buneo no se ponde aprendien este experto hacer calculos. se basae en el coste del bine y no en el del mercado actual ! ademas se olvida que tambien hay numeors de hacer para el 70 de la poblacio nque esta con una hipoteca. Ademas el pis ode 150000 a 12000 de alquiler solo se podria ver el el paseo de graci de barcelona o en la calle mas cara de madrid ( de lujo claro ) no es un buen ejemplo a expponer ! bueno amino un inmueble en tipos siempre da sus frutos a largo plazo y es mas segur oque cualquier otra inversion de riesgo ! ( si da entre un 5 y 7 % ) No se olvide del valro real no del que se compro ! no hay pisos ni en las capitales compra 15000 que se alquile por 1200 e. Hay gente que habal por habalr !
Piso con valor de compra, en 2006, por 190000€ (Málaga capital, a 200m del paseo maritimo Antonio Banderas). Lo consigo alquiler en 2006 por 800€. A día de hoy, con suerte... por cuánto lo podría vender...150000€, 140000€...? Lo estoy alquilando por 500€. Y gracias! A mí no salen los números de este... ¿¿¿¿DONDE un piso de 150000 se alquila por 1200€????? Ese propietario tiene un chollo con ese inquilino... no lo entiendo...
Totalmente de acuerdo con Gonzo... ni en el mundo de la fantasía un piso de 150.000 se alquila por 1.200 €. En este post falla lo básico. Es más... un inquilino se va, y entra otro. En España, al casero le toca limpiar el piso, pintarlo, llamar al fontanero y al electricista... bueno, y aparte de los gastos de cambio de inquilino te toca y poner muebles más viejos todavía (qué horror de país... porqué no se alquilarán los pisos vacíos), pero bueno, como el casero es cutrecillo pues ni siquiera llama a la empresa de mudanzas ni a la inmobiliaria... lo hace él mismo (y no contamos el valor de esa dedicación)... bien, pues resulta que te has pasado un mes para volver a anunciar el piso, y tarda otros dos más para volver a alquilarlo, porque al precio ¿Y los periodos de no alquiler? ¿No se descuentan? Yo siempre digo que el que vive de alquiler paga el 100 % de tiempo de uso, pero el que alquila sólo recibe un 75 % de ese tiempo. Dicho de otra forma... ese 7,174% se convierte en menos del 2%. Y como el piso sea muy viejo ya puedes imaginar que con el paso del tiempo lo vas a vender más barato. Si tienes en cuenta todo esto... la conclusión es absolutamente la contraria.
Pedazo de cálculo¡ El libro es igual de bueno? Animo¡
¿ a qué se refiere con los gastos de transacción del 11,5 %? ¿ alguien me lo puede aclarar?
Entonces qué es, que bajan los alquileres comerciales por que se venden más? o es que bajan porque no se ocupan? En el ejemplo: por un piso de 150.000 euros (se supone que se valora tamaño, estado y zona) te dan 1200 euros por alquilarlo: ¿dónde? Yo vivo en Zaragoza, tengo un piso en venta en buena zona, de 95 m2, 14 años, perfecto estado, el precio de la zona para estas características ronda los 225.000-250.000 euros con garage. Los alquileres están en 650 euros: ¡qué es lo que no entiendo? ¿alguien me puede explicar las diferencias con el ejemplo?
Pero eta comparación de ejemplo no tiene sentido, un piso que vale 150.000€ ni en el mundo de fantasía se alquila por 1200€.
Quines collonades!.Quina desgràcia de país,qualsevol iluminat es veu amb cor de parlar de coses que no sap,quina ciència!
Un ejemplo de bajada de alquileres en locales comerciales. Se trata de una negocio de autoescuela que lleva años desarrollando su actividad. Durante el 2011 pagaba por el alquiler 1089 euros al mes y para este año 2012 ha negociado una rebaja hasta los 792 euros!!!. Una rebaja de 297 euros que equivale a un 27%. Alucinante!!