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Fiscalidad en la compraventa de viviendas

may 16 • Consejos • 275 Visitas •

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La compraventa de una vivienda está sujeta a distintos impuestos y cargas fiscales. ¿Qué tributos hay que pagar al vender o comprar un piso? ¿A quién corresponde pagarlos? Y, ¿cómo se computan a efectos de la declaración del IRPF las ganancias derivadas de la venta de un inmueble?
Redacción

No son pocas las dudas que a menudo asaltan a vendedores y compradores de vivienda a la hora de saber qué impuestos gravan una compraventa y a quién corresponde pagarlos, así como sobre la tributación de las ganancias en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Los impuestos que deben tenerse en cuenta en una operación de compraventa varían en función de si te trata de una vivienda nueva o de segunda mano:

1. Vivienda nueva

  • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): lo paga el comprador exclusivamente en la transmisión de una vivienda nueva, es decir, en la primera entrega de la vivienda realizada por el promotor/constructor al comprador. Tiene un tipo impositivo del 4% sobre el precio escriturado (IVA superreducido exclusivamente hasta el 31 de diciembre de 2012. Si no hay prórroga, a partir del 1 de enero de 2013 será del 8%). En Canarias este impuesto se sustituye por el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) y tiene un tipo del 4,5%. En una venta de vivienda entre particulares NO se aplica el IVA.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y adminsitrativos) en transmisiones de inmuebles no exentas de IVA. Lo debe pagar el comprador del inmueble y el tipo impositivo oscila entre el 0,75% y el 2%, en función de la comunidad autónoma. Su base de cálculo en las hipotecas es la responsabilidad hipotecaria y, en la primera transmisión de compra de una vivienda, el precio que aparece en la escritura pública.

2. Vivienda de segunda mano

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): grava la compraventa de viviendas de segunda mano o sucesivas (no las de vivienda nueva, que tributan por IVA). Lo debe pagar el comprador de la vivienda y tiene un tipo impositivo que oscila entre el 6% y el 8%, en función de la comunidad autónoma. El impuesto debe abonarse ante la Delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente, siendo la base de cálculo el precio de compra que aparece en la escritura pública.

3. Vivienda nueva y de segunda mano

  • Transmisiones Patrimoniales Onerosas: tiene un tipo impositivo del 1% y se tributa cuando se solicita un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda nueva o usada.
  • Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía): es un impuesto municipal que grava el incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la venta. La plusvalía va a cargo del vendedor en caso de compraventas (una sentencia reciente del Tribunal Supremo ha ratificado que el promotor de viviendas nuevas NO puede cargar la plusvalía sobre el comprador). En el caso de transmisión de vivienda por herencia o donación, el sujeto pasivo es quien adquiere la vivienda.

- La base imponible resulta de multiplicar el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión por los años que el vendedor haya sido propietario del mismo (con un máximo de 20 años) y por un porcentaje que debe determinar cada ayuntamiento, sin que pueda exceder de los siguientes límites: del 3,7% por un periodo de 1 a 5 años; del 3,5% de hasta 10 años; del 3,2% por un periodo de hasta 15 años y del 3% por un periodo de hasta 20 años.

Al resultado se le aplicará un tipo impositivo que aplican los ayuntamientos sin que pueda exceder del 30%. No se genera plusvalía cuando el periodo de propiedad haya sido inferior a un año. Igualmente, cuando el periodo de propiedad sea superior a los 20 años, se aplicará el 3%.

- Se debe abonar en el plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de transmisión de la propiedad, excepto en el caso de herencias, que el plazo es de seis meses a partir de la fecha de defunción (prorrogables a un año si así se solicita por escrito dentro de los seis primeros meses).

  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): es un tributo municipal que grava el valor de los inmuebles de naturaleza rústica y urbana situados en los respectivos municipios y la ley estipula que corresponde pagar al propietario del inmueble en fecha uno de enero. El IBI se abona cada año y su tipo impositivo oscila entre el 0,4% y el 1,10% en función del municipio, aunque la mayoría de ayuntamientos aplican el máximo. Estos tipos pueden incrementarse hasta en un 0,07% en determinados casos, como por ejemplo si el municipio es capital de provincia o de comunidad autónoma, si se presta servicio de transporte público colectivo urbano de superficie…

- El gobierno de Rajoy ha aprobado, con efecto para los periodos impositivos que se inicien en los años 2012 y 2013, un incremento en los tipos de gravamen del IBI:

a) En un 10% para los municipios que hayan revisado los valores catastrales antes de 2002, con un gravamen mínimo y supletorio no inferior al 0,5% en 2012 y al 0,6% en 2013.

b) En un 6% para los municipios que hayan revisado los valores catastrales entre 2002 y 2004, con un gravamen mínimo y supletorio no inferior al 0,5%.

c) En un 4% para los municipios que hayan revisado los valores catastrales entre 2008 y 2011.

 

¿Cómo tributa una compraventa en la declaración del IRPF?

1. En la Renta del vendedor

La venta de una vivienda tributa como ganancia patrimonial. En caso de que la vivienda enajenada fuera la vivienda habitual, el contribuyente podría aplicarse, si se dan todos los requisitos, la exención de la tributación de la ganancia patrimonial por reinversión en otra vivienda habitual, siempre que la compra de la nueva vivienda se realize en un período máximo de dos años.

Si el dinero obtenido con la venta de la vivienda habitual NO se reinvierte en otra vivienda, está sujeto a la tributación de la ganancia patrimonial que, como norma general, resulta de la diferencia entre los valores de enajenación o transmisión y de adquisición de la vivienda. El porcentaje de tributación es del 19% hasta 6.000 euros y del 21% desde 6.000,01 en adelante.

Si el inmueble enajenado NO se trata de la vivienda habitual, aunque el importe obtenido de la venta se reinvierta en otra vivienda, está sometido a la tributación de la ganancia patrimonial.

2. En la Renta del comprador

Desde 2011 el gobierno de Mariano Rajoy ha recuperado, con carácter retroactivo, la deducción fiscal por vivienda habitual, que permite desgravar parte de la inversión que se realiza para comprar una vivienda habitual.

En concreto, incluso los que compraron casa el año pasado se podrán desgravar hasta el 15% de un máximo de 9.040 euros (lo cual supone una deducción máxima de 1.356 euros). Entre las cantidades sujetas a deducción se incluyen el capital amortizado, los intereses abonados y los gastos derivados de la financiación (por ejemplo vinculaciones que la mayoría de entidades obliga a contratar junto con el préstamo hipotecario).

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0 comentarios: Fiscalidad en la compraventa de viviendas

  1. whipple dice:

    Cada inmueble que es embargado, la entidad bancaria que se queda con el mismo, lo vuelve a vender ,y, por lo tanto vuelve a cargarlo con otra hipoteca y es muy posible que vuelva a ser embargado. De esa manera por una misma vivienda, una entidad bancaria puede cobrar varias veces una hipoteca y al final quedarse con la vivienda. Y, así anda todo.

  2. SEBASTIAN dice:

    SI TODOS ESTOS NUMEROS COINCIDEN CON LOS VUESTROS,ADELANTE,SIEMPRE Y CUANDO REALICEIS LA COMPRA O VENSAIS LA PROPIEDAD DE FORMA PARTICULAR…PORQUE COMO LO HAGAIS POR LA INTERMEDIACION DE AGENCIA INMOBILIARIA DE BARRIO, TENDREÍS QUE VARIAR OSTENSIBLEMENTE Y CON UNA CALCULADORA EL RESULTADO FINAL…CUIDADO CON LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS, SON AUTENTICAS DEPREDADORAS DE HUMANOS.

  3. maria dice:

    Saludos ¿qué ocurre cuando la Agencia Tribulataria reclama el pago de impuestos sobre el valor fiscal que ha definido para cada propiedad, cuando éste el mucho más elevado que el valor catastral?

    En estos momentos que mucha gente tiene que compra a bajo precio, puede verse sometida al pago de impuestos, no previsibles porque el valor fiscal de la vivienda es la referencia para que la Agencia T pida que se le abone y si no lo pagas pueden hasta embargarte,¿que se puede hacer contra esto? pues no es lógic o que si compro por 120.000 euros (por ejemplo) y la valoración fiscal es de 259.000 me obliguen a pagar el tanto por ciento correspondiente de impuestos desde 120 mil a 259.000, que son unos cuantos euros.Así no se mueve nada ni nadie, es la paralización total. Se modifican unas normas y otras se quedan, el valor del suelo lo están hallando como si estiviesemos en el boom inmobiliario y no han revisados los criterios de valoración fiscal, entonces,¿?Sablazos por todos lados.

  4. PARA #1 SEBASTIAN dice:

    Lo que afirmas en tu comentario es como si yo dijera que todos los que trabajan en tu sector son unos chorizos. Pero ¿a que hay de todo?

  5. Carlos dice:

    En Canarias están enviando desde la consejería de HACIENDA una revisión del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, en el cual te aplican el índice de 6,5% no al precio de compraventa, sino al de tasación, que casi siempre es superior, y todo esto con carácter retroactivo a compraventas efectuadas desde el año 2008 en adelante. ¿Es esto legal, o amparado por alguna norma?. Gracias

  6. Miguel dice:

    Compre en marzo en Fuerteventura por 70000 euros Banco de Santander, recibo hoy 10/7/2012 de la Oficina Tributaria que el 6,5% de 70000 que eran 4550 euros es poco que tengo que pagar el 6,5% de Tasacion 176335, total 11.502 euros. ¿Quién puede robar mas en menos tiempo?.
    Cuidado a Canarias ni de vacaciones, mas barato el Caribe.

  7. komoyeho dice:

    ¿Si compro una 2ª vivienda habitual antes de vender la 1ª puedo considerar reinversión los pagos al promotor con anterioridad a la venta?
    Es decir, tengo mi vivienda habitual comprada en 1995 por 90.000€ incluido el IVA, y los intereses y gastos, que ya he acabado de pagar y de deducir. Compro en Noviembre de 2010 la que será mi nueva vivienda habitual y pago al promotor 100.000€. en noviembre de 2012 me la entregan, la escrituro y solicito una hipoteca por 245.000€. escrituro la venta de mi 1ª vivienda también en Noviembre de 2012 por 145.000€. ¿puede considerarse reinversión en vivienda habitual los pagos realizados al promotor durante los 2 años anteriores a la venta de ésta mi 1ª vivienda?

  8. FRANCISCO JAVIER TORANZO FERNANDEZ dice:

    TENGO UNA VIVIENDE Y LA QUERO VENDER ES LA UNICA QUE TENGO PERO POR TRABAJO ESTOY EMPADRONADO Y VIVO EN OTRA CIUDAD, CUANDO LA VENDA LO REINVERTIRE EN OTRO VIVIENDA DONDE TRABAJO HOY EN DIA. ¿TENGO QUE TRIBUTAR POR LAS PLUSVALIAS O ESTOY EXENTO? GRACIAS

  9. jaime dice:

    Cuando se quiere vender una vivienda habitual,fruto de una donacion de hace años,la donacion es como si fuera adquisicion en aquellos momentos?(SE pagaron todos los impuestos correspondientes)En la ganacia patrimonial que en ese supuesto,contaria del valor de dicha donacion al de transmision;se puede deducir algo si se compra otra vivienda habitual,aunque no se reinvierta todo el dinero,si no parte de el?gracias

  10. Eladio dice:

    Hola quiero comprar una primera vivienda en Málaga concretamente en una localidad llamada “estación de cartama”. La venden por 96.000€ y tiene 75metros cuadrados + 75 de ático en planta superior,Garage,trastero y zonas comunes con piscina. Y me gustaría saber a cuando ascienden los gastos de escrituras,notarios…
    Gracias un cordial saludo.

  11. Manuel Santana Gomez dice:

    Compré una vivienda en el 2000 por el precio de 82.000 euros y la quiero vender en 2012 por el precio de 120.000.
    Cuanto tengo que pagar a Hacienda.

  12. Delia dice:

    Hola;voy ha vender un garaje heredado en Navarra y por debajo de la valoracion del testamento.Lo que quisiera saber y si me podeis ayudar que tendria que pagar yo por vender(algun impuesto,hacienda etc)
    Y en que me repercutiria en la declaracion de la renta del año siguiente. Gracias

  13. ADELA dice:

    TENTO QUE VENDER UNA VIVIENDA (NO HABITUAL) POR QUE LA PRESENTE COMO GARANTIA HIPOTECARIA DE UN TERCERO.
    LA GARANTIA HIPOTECARIA ES EL 80% DEL VALOR DE VENTA.
    COMO PUEDO TRIBUTAR DICHO IMPORTE PARA QUE SEA MENOS GRAVOSO FISCALMENTE????
    ¿CESIÓN EN PAGO DE DEUDA?
    ¿Ó ME INTERESA QUEDARME COMO ACREEDOR DE MI AVALADO?
    MUCHAS GRACIAS.

  14. harry dice:

    no comprendo tanto desfase y tanto impuesto para mantener a una panda de gente que en vez de facilitar las cosas te complican y ademas corres un riesgo alto por la desinformacion que tenemos y cobran impuestos desorbitados que no son una broma ……. ojo antes de meterse en saraos;andan mutxos vampiros sueltos en este pais

  15. ROCIO RODRIGUEZ dice:

    SI LA PERSONA QUE VENDE TIENE 84 AÑOS, TIENE QUE TRIBUTAR EL 20% A HACIENDA ?? SI NI SIQUIERA HACE DECLARACIÓN DE LA RENTA ??. GRACIAS.

  16. Roberto dice:

    Quiero comprar un piso de segunda mano en gijon que cuesta 68000 €.
    ¿Como puedo saber el valor fiscal del piso para no tener problemas con hacienda?
    Quisiera saber lo que tengo que gastarme en escrituras, notario, impuestos.

  17. Salvador dice:

    Si la persona que vende una vivienda tiene 85 años y el precio de venta es de 20.000 euros y no hace declaración de Renta. ¿cuanto tiene que tributar a Hacienda?

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