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Pros y contras del alquiler con opción de compra

abr 18 • Consejos • 1043 Visitas • No hay comentarios

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El alquiler con opción de compra es una modalidad que se plantean muchos propietarios y profesionales inmobiliarios para sacar al mercado sus viviendas. Es, igualmente, una buena opción para compradores que no quieran hacer una gran inversión inicial. ¿Cuáles son las principales ventajas e inconvenientes de esta opción?
Redacción

Ante el elevado precio de los pisos, la imparable caída de las compraventas de viviendas y las dificultades de posibles compradores por acceder al crédito hipotecario, son muchos los propietarios que se plantean la modalidad del alquiler con opción de compra como alternativa para sacar sus inmuebles al mercado.

El giro significativo de la demanda hacia el alquiler, sobre todo entre colectivos de jóvenes que quieren acceder a su primera vivienda, es una realidad cada vez más evidente. Sin embargo, la cultura básicamente patrimonialista del consumidor en España hacen del alquiler con opción de compra una atractiva alternativa tanto para vendedores como para compradores.

Para los primeros, supone la posibilidad de vender una vivienda que tiene dificultades para salir al mercado. Para los segundos, puede ser una fórmula de acceso a la vivienda a unos costes razonables, sin las obligaciones inmediatas de una hipoteca y que ofrece la posibilidad de acabar comprando el inmueble.

El contrato de una vivienda con opción de compra integra dos subcontratos, el habitual en arrendamiento de vivenda y el de la opción de compra, y éstos son los principales pros y contras que debe tener en cuenta un propietario que se plantee esta modalidad:

Ventajas

  • La fórmula es especialmente interesante para propietarios de vivienda que quieran vender en una coyuntura tan complicada como la actual y la incertidumbre sobre la evolución del sector.
  • Es una alternativa intermedia muy atractiva para jóvenes que se quieran emancipar, quieran comprar, pero tengan dificultades para acceder al crédito. Con esta opción pueden destinar las cuotas mensuales del alquiler como anticipo de la compra.
  • En el contrato de arrendamiento se fija el precio de venta del inmueble y el plazo para que se ejercite la opción de compra. En una situación como la actual, de caída de precios, este hecho beneficia al propietario.
  • En el contrato de arrendamiento se pueden establecer cláusulas que garantizen el compromiso de compra del inmueble por parte del inquilino, como un importe en concepto de señal o una renda de alquiler por encima del precio habitual.
  • Si al vencimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra, el inquilino decide no adquirir el inmueble, los importes percibidos van a cuenta del alquiler y no deben ser desembolsados.

Inconvenientes

  • La compra es una opción que tiene el inquilino, no una obligación. A no ser que se establezca lo contrario en el contrato, el inquilino puede terminar desestimando la opción de compra o intentar renegociar el precio de venta.
  • Igual que en un arrendamiento de vivienda, tener inquilinos puede comportar una serie de problemas para el propietario del inmueble: impago de cuotas, desperfectos en el inmueble, conflictos con la comunidad de propietarios, responsabilidad civil por daños a terceros…
  • La actual situación del mercado inmobiliario, con un ajuste constante de los precios, hace menos atractiva esta opción para compradores que no estén dispuestos a pactar un precio de venta que saben que seguramente va a seguir bajando.
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0 comentarios: Pros y contras del alquiler con opción de compra

  1. vicente yerves herrera dice:

    Por favor me pueden remitir algun modelo (s), de contrato para formalizar un alquiler con opcion a compra. Soy propietario de un piso y tengo una solicitud que probablemente se consolide.
    Muchas gracias.

  2. Mónica dice:

    ¿Qué ocurre si durante la vigencia del contrato aparece un comprador interesado en la vivienda?¿ Puede el propietario vender al margen del inquilino o está obligado a esperar al final del contrato para que éste ejerza su derecho a comprar?
    ¿Puede el inquilino negarse a que el propietario enseñe la vivienda a posibles interesados en la compra?

  3. rafael dice:

    hola me llamo rafael, y tengo una vivienda en venta y también con la opción de alquiler con derecho a compra, estaría interesado en recibir un modelo de contrato de esta opción.

    muchas gracias , un saludo

  4. Desert dice:

    #1 | rafael y al resto de peticones parecidas.
    Acuda a un profesional del sector para que le redacte un contrato en condiciones así, después, no vienen las lamentaciones.
    Los contratos, y en especial el contrato de AoC son muy específicos y personalizados, hay multitud de modalidades y opciones con sus clausulas correspondientes como para que las redacte cualquier persona, mejor un profesional, ahora que, allá cada cual.

  5. Desert dice:

    #2 | Mónica
    Los contratos son siempre para cumplirlos. El propietario no lo puede romper sin aportar una penalización al arrendatario que vendrá reflejada en el contrato de Opción a compra. Dependerá del tipo de contrato y del concepto al cual se acojan las cantidades entregadas “a cuenta”. Al igual que el arrendatario-comprador tiene penalizaciones si incumple el contrato o no ejecuta la Opción a compra

  6. Iduss Home dice:

    Hola, en primer lugar el articulo no esta mal aunque tiene algún error de escritura y bueno, se puede puntualizar mejor:

    1.- por ley, la opción a compra no es una obligacion es un derecho del inquilino; el arrendador/optante NO PUEDE aunque quiera desvincularse del mismo, es decir, esta OBLIGADO a vender, como establece el Tribunal Superior. Si el arrendatario acepta que no le venda el arrendador entonces pagara lo establecido en el 1454 del codigo civil, el doble de los importes entregados. Ojo, si no hay PRIMA no hay derecho. Repito, esto es así. Jurisprudencia.

    2.- ventajas, todas para el arrendatario/optante, fija un precio, no paga intereses al banco y encima, si hay bajada de precios, puede negociar, ahora bien, la bajada de precio debe ser superior a todo lo entregado.Entre otras muchas ventajas.

    3.- si no pagas el alquiler pierdes el derecho de compra. Demanda y desahucio express, en 40 días a la calle según juzgado.

    4.- es posible que no ejecute la opción compra y que desee continuar arrendando el inmueble hasta cumplir los cinco años establecidos en la LAU, sin problema, mientras pague, adelante, el problema es cuando no se paga, regresamos al punto 3

    5.- esto de regalo: si la vivienda mide mas de 300 m2 o el inquilino es empresa, persona juridica, la LAU queda en segunda posición y tendrá primero validez lo estipulado entre las partes.

    Un cordial saludo.

  7. jose luis dice:

    El contrato de alquiler con opción a compra tiene varios problemas para el que quiere comprar, el primero es que los precios de los inmuebles que se ofrecen en esta modalidad están inflados los precios, solo hay que comparar los inmuebles en venta y los que están con opción compra y el segundo problema es que el precio de hoy seguramente no será el mismo que dentro de tres o cuatro años, luego el banco no valorará la vivienda al mismo precio con lo cual cuando quieras pedir el crédito para ejecutar la acción de compra nos veremos en la situación de que la tasación es inferior por lo tanto no llegaremos al 30% que nos exigirá el banco para darnos la hipoteca. Repito: el valor de la vivienda lo pondrá el tasador del banco y no las partes interesadas.

  8. Iduss Home dice:

    Hombre mal empezamos si el precio esta inflado; hay que ser lo mas serios posibles y asesorar bien a vendedor y al comprador. El precio de partida debe ser de acuerdo a la situación actual y a ser posible un poquito menos por la tendencia. Si te encuentras con precios inflados simplemente mejor descartarlos ahora bien, el vendedor debe justificar lo mejor posible el precio pues un comprador casi siempre considera caro el inmueble a comprar y no se llegaría a un acuerdo. Es mejor el AOC que comprar, si compras, y la tendencia es la bajada de precios, ¿vas a negociar con el banco al que pagas intereses todos los meses ?; mejor no tener obligaciones si no derechos de compra, la prima que se podría llegar a perder es tres veces menor que si nos encontramos con la tesitura de tener que vender. Saludos.

  9. Enrique dice:

    Un contrato con opción de compra, se puede inscribir en el Libro de Entrada del Registro de la Propiedad. Dicha inscripción dura unos pocos meses, pero se puede ir renovando. De este modo, un posible comprador siempre verá que en esa vivienda existe un inquilino y con opción de compra. (Los inquilinos siempre tienen derecho de tanteo y retracto).
    En cualquier caso, lo más inteligente y seguro es seguir las indicaciones dadas por “Desert” en el comentario nº 5.
    Saludos y suerte.

  10. Iduss Home dice:

    Si se ha firmado un AOC el vendedor no puede vender a otro; el AOC es un derecho del comprador. Si el arrendatario/optante no cumple con la compra en la fecha acordada entonces puede venderse el inmueble PERO, el inquilino podrá continuar viviendo de alquiler hasta cumplir cinco años (mientras cumpla con la renta mensual).

    Llegada la firma de la opcion de comrpa, el vendedor no quiere vender, NO PUDE NEGARSE, el comprador ejerce su derecho a ello y solo el comprador puede negarse a la compra compensandose lo pactado como indemnización entre las partes; normalmente se consideran como arras todos los importes entregados.

    Los contratos están para ser cumplidos.

  11. rosa maria dice:

    tengo una vivienda en MONTERRUBIO DE ARMUÑA, que estoy dispuesta a vender, alquilar, y alquilar con opcion a compra.
    Garantizo seriedad, y cualquiler posibilidad para que ambas partes salgamos beneficiadas.

    gracias

  12. ana dice:

    si algien me puede decir que alquiler con derechos a comprar sygnifica que digamos 10 o 20 años pagamos mensualmente una cuota sin cojer el prestamo y despues la casa es mia. gracias

  13. alberto370 dice:

    estoy interesado en un alquiler con opcion a compra con un particular, la casa mide mas 300m2 por si influye en la situacion, me podrian facilitar un modelo de contrato? ademas de esto cuando he ido al banco a preguntar me dicen que dentro del plazo por ejemplo a los 3 años vaya a efectuar la compra , solo me daran el 80 % de lo que me quede por pagar, yo entendia que el alquiler entraria como parte del 20% q como entrada tendria que dar, es esto correcto? o como es

  14. alberto370 dice:

    estoy interesado en un alquiler con opcion a compra con un particular, la casa mide mas 300m2 por si influye en la situacion, me podrian facilitar un modelo de contrato? ademas de esto cuando he ido al banco a preguntar me dicen que dentro del plazo por ejemplo a los 3 años vaya a efectuar la compra , solo me daran el 80 % de lo que me quede por pagar, yo entendia que el alquiler entraria como parte del 20% q como entrada tendria que dar, es esto correcto? o como es

  15. alberto370 dice:

    estoy interesado en una compra de una vivienda con opcion a compra. hemos fijado 1000 de alquiler mensual con el 100% ,sin entrada, la compra a tres años y sin entrada. la casa cuesta 100.000 euros, con lo que a los tres años habriamos pagado 36.000 euros. nosotros pensabamos que al solicitar la hipoteca el banco nos aportaria un maxximo del 80 % del valor de la vivienda es decir como maximo 80.000 euros o en su defecto los 64000 que nos faltarian por pagar, pero al preguntar en el banco nos comentan que ellos nos dan el 80% sobre el valor que falta por pagar es decir el 80% de los 64000. esto es correcto? >muchas gracias de antemano

  16. Iduss Home dice:

    Alberto370 Algunos bancos te conceden el 80% sobre el valor de TASACION, otros el 80% sobre el valor de compra-venta : tu banco te concede claramente la segunda forma porque; las cuotas que pagas de arrendamiento son alquiler y tributan como tales, no como compra, por lo tanto el valor de tu futura vivienda es 100.000 – 36.000 = 64.000 y de aqui el 80%. Lo mejor es buscan una entida que te pueda dar el 80% sobre tasacion y NO sobre compra-venta; por cierto, ante la Ley, si no entregas entrada no existe derecho de compra, !cuidado con esto!, debes pagar entrada o solo existira arrendamiento…saludos.

  17. cristina gonzalez sanchez dice:

    ¿Las viviendas de alquiler con opción a compra se rigen por la ley de arrendamientos urbanos.? Es decir,¿ la fianza o deposito solo es de uno o dos meses? . ¿El 10 % de deposito que ley lo regula? Los contratos de compraventa con pagos aplazados ante notario si que preven estos depositos.Gracias

  18. ROSAG dice:

    Vivo en una casa de alquiler con opcion a compra pero voy a rescidir el contrato. Se han hecho mejoras en la vivienda no reembolsables y con el consentimiento por parte de los dueños.
    Dimos una fianza que nos han de reembolsar, para mi la casa esta en perfecto estado con mejoras y con algun minimo “desperfecto” (que yo no lo llamaria asi) que yo no considere prioritario en su reparacion, o que se hizo pero no quedo perfecto. Por detalles asi podrian quedarse con la fianza o con parte de ella? Un saludo y gracias, Rosag

  19. santi dice:

    en el contrato de arrendamiento con opción de compra, hay que aplicar IVA al importe de los pagos que se van realizando mensualmente, como se háría con los pagos a cuenta?

  20. alberto370 dice:

    al final cuando habiamos llegado a un acuerdo, para el alquiler con opcion a compra, 3000 de entrada 700 al mes durante 3 años , todo deducible al 100% del precio final de la vivienda , nos viene el tio y nos dice que prefiere hacer un contrato de venta aplazada, con los mismos 3000 y 700 al mes durante 3 años, que diferencias existen? que pros y contra tenemos como compradores? y el como vendedor se beneficia en q? muchas gracias .un saludo

  21. manu dice:

    Hola, tengo un contrato de alquiler con opcion a compra de una casita en el campo, he observado que pese a que es a tres años el propietario sigue poniendo anuncios de venta, en el contrato ponemos el siguiente articulo: DECIMOOCTAVA.- Si una vez finalizado el contrato de arrendamiento, la parte arrendadora se retractase, debería devolver todo el importe cobrado durante los tres años incrementados en en doble, mas los importes de mejoras realizadas en la finca durante ese periodo y que pudiesen ser demostrables por el arrendadatario.
    Mi pregunta es, si el intenta ormper ese contrato antes de tiempo por que encuentra un comprador mejor, aunque no haya “finalizado el contrato de arrendamiento”, estas indemnizaciones darian a lugar por interrumpir su compromiso, no?

  22. jessica dice:

    Yo tengo un alquiler con opcion de compra. Y se cumple este mes pero. La dueñs nos dijo que podiamos seguir pero como un alquiler normal es decir que. Lo que se pagase no se descontaba del precio dr la vivienda. Y esque el bancp no nos da la hipoteca y nos pidio 4500 euros en mano mas 500 euros mensuales que le hemos estado pagando durante. 18 meses si me voy xk no me quiere renovar contrato me tendria que devolver la fianza

  23. Oscar dice:

    Tengo un apartamento, alquilado, que al final de Marzo de este año 2013; cumple todas las prórrogas, hasta los ocho años, mi arrendatario quiere seguir; que es mejor, comunicarle que tiene que dejame la vivienda; ó prorrogarle por un año más, el arrendamiento.
    En que condiciones quedamos, ambos, si no le comunico nada..

  24. Jose Luis dice:

    Estoy viviendo en un piso con opcion a compra desde hace tres años en Octubre del 2012 empece negociaciones para la posible compra del piso, llegamos al mes de Diciembre y la contestacion del Banco en este caso Banco Sabadell-Cam fue que el piso de un principio su valor se reducia al 80 % del valor del mismo por lo que se salia del presupuesto que tenemos en ese momento, cumpliendo con sus normas avisamos que dejamos el piso avisando con un mes de anticipacion o sea en Diciembre avisamos que a dia 31 de enero dejamos el mismo. Contestacion que esta es mi pregunta:

    Nos mandan un formulario a rellenar para entregar al Banco:
    1º con una penalizacion de 46 € por incumplimiento del contrato

    2º otro formulario para que en la entrega de las llaves venga una persona a comprobar las condiciones del piso ya que reclamamos nosostros la fianza que se dio en su dia.

    A demas nosostros tenemos que pagar la penalizacion inmediatamente cuando ellos se dan un margen de un mes par abonarla.-

    La preguinta concreta es si es legal que tenga que pagar la cantidad de la fianza y si no es asi como debo actuar

  25. julio santos dice:

    tengo una vivienda alquilada con opcion a compra, se pacto un plazo de dos años con uno de carencia, el contrato se firmo en
    mayo de 2010 y ahora vence, el inquilino me dice que el contrato por ley se prorroga dos años mas, es eso cierto
    gracias

  26. Alvaro dice:

    Somos propietarios. Hicimos un contrato alq. opc. compra a traves de una inmobiliaria-financiera estatal, que hicieron de intermediarios entre nosotros y los inquilinos.
    Los inquilinos les pagaban a ellos y la financiera a nosotros. Cada uno tiene su contrato a parte con esta compañía. En un plazo de 5 años, esta inmobilia-financiera se compromete por contrato a comprarnos la propiedad.
    Ahora a los 3 años el inquilino quiere comprar y pagar el resto de lo que le queda. Nos parece bien. Pero… la financiera nos dice que no nos van a comprar porque no tienen dinero, que nos arreglemos con los inquilinos. En un futuro no saben si podrán comprar. Tampoco pagarán la indemnización por echarse para atrás.
    Los inquilinos nos dan a elegir: o no pagan o se baja el precio una barbaridad y a lo mejor dentro de dos años tampoco abonan la diferencia. Consideran que la propiedad es suya. Encima han hecho obras sin la autorización por escrito que ponía en el contrato que tenian que tener. Lo hecho hecho está.
    O nos gastamos un dineral, que no tenemos, en defender lo escrito o tragamos con lo que nos quieran dar ahora.
    Cuidado con este tipo de contratos y con las personas con las que se trata. Nos hemos pasado de buena fe.

  27. Juancar dice:

    Bueno dias, al igual que vicente yerves me gustaria que me enviaran un contrato de alquiler con opcion a compra ya que es muy posible que mi piso lo alquile de esta modalidad. Gracias

  28. Belén García dice:

    Hola, voy a alquilar una casa de campo para que monte una chica un hostal, ella quiere un contrato de 2 años con opción a compra, me gustaría que me dieras unos consejos para hacer el contrato de alquiler, con unas clausulas claras, que no me la pueda jugar, muchas gracias.

  29. María León dice:

    Hola mi nombre es María y necesito q alguien me oriente, quisiera alquilar el piso de mi abuela con derecho a compra el problema es que esta vivienda necesita reformas en cuanto a instalacion electrica y fontaneria dado a que el edificio es muy antiguo. Necesito saber como hacerlo y si el precio de la vivienda deben tasarlo antes alquilar y por tanto antes de reformar o bien a la hora de comprar. Tambien necesito saber a quien debo acudir para tramitar la operacion y por ultimo agradeceria q m enviasen un modelo de contrato para estas condiciones. Un saludo y gracias

  30. cruz ramos de la rosa dice:

    Buenas tardes mil gracias por este espacio mi pregunta es tiene valides un contrato de comprayventa lo q pasa q mi esposo le venden una casa pero en pagos q uq posibilidades hay q con el tiempo la persona nos dija q encontro a alguien q se lapage al contado si ya tenemos un contrato

  31. carlos dice:

    Por favor me pueden remitir algun modelo (s), de contrato para formalizar un alquiler con opcion a compra. Soy propietario de un piso y tengo una solicitud que probablemente se consolide. Muchas gracias.

  32. Rebeca dice:

    Hola. Necesito información sobre las condiciones de los contratos para alquilar un local comercial con opción a compra. Tengo que negociar con el dueño y me gustaría saber las opciones que hay a la hora de establecer este tipo de contrato, como el precio del alquiler, el porcentaje de dinero que me descontarían en caso de que quisiera comprarlo de aqui a unos años…., etc…
    Tambien quiero saber donde puedo encontrar diferentes tipos de contratos para ver un poco las opciones.

  33. salmon dice:

    Leyendo en noticias juridicas, alli especifica que no tiene porque pagarse prima para tener la opcion de compra. Y que esta solo es una obligacion para el cedente y no para el optante.

  34. MONICO AGUDO SEDANO dice:

    Hola soy Monico y tengo una vivienda en alquiler con opcion a compra, entregue una fianza de 9.000,00 €
    hace tres años que vivo en la vivienda, me termina el contrato
    y me quiero marchar, tengo derecho a que me devuelvan la fianza gracias (MONICO)

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