Operación bikini de las inmobiliarias obligadas por la banca

Operación lifting. Operación bikini.  O tres años de catástrofe inmobiliaria. Se puede decir de distintas formas, pero la realidad es que las inmobiliarias han tenido que reducir su tamaño de forma abismal apretadas por el abultado endeudamiento. La banca ha dicho ¡basta ya! y se ha visto obligada a quedarse con cientos de activos e incluso con las propias compañías.

En una primera fase, las entidades financieras se dedicaron a refinanciar sus créditos, pero luego fueron dejando caer al abismo -situación concursal- a más de una inmobiliaria porque los préstamos apretaban demasiado.

En los años de alegrías financieras -hace cuatro años, todavía se iniciaba la construcción en España de 865.000 viviendas-, a algunos empresarios inmobiliarios, como Luis Portillo, Enrique Bañuelos, Fernando Martín se les calificó como los reyes del ladrillo. Hoy, han desaparecido tanto del ámbito empresarial como de la esfera pública. Los pocos que quedan mantienen un perfil muy bajo y siguen remando contra viento y marea para sobrevivir a la crisis.

Aparte de que se vendan menos pisos (en 2010, se iniciarán menos de 100.000 unidades), otro factor que ha jugado en su contra es que los activos han perdido valor y como los precios de venta no cumplían sus expectativas se los han tenido que ceder a a la banca para canjear deuda.

Dinero barato y operaciones muy apalancadas, financiadas con deuda, es lo que situó a algunas compañías, como Metrovacesa o Colonial, a la cabeza del sector en Europa. Una espiral de concentraciones hizo que Martinsa (Fernando Martín) comprase Fadesa. Reyal (Rafael Santamaría) se hiciese con el control de Urbis, que pertenecía a Banesto. O Luis Portillo adquiriese Colonial y Riofisa a base de endeudarse y sentarse con la banca extranjera para lograr financiación. Astroc (Enrique Bañuelos), grupo Rayet (Félix Abanades) y Landscape, inmobiliaria del Banc Sabadell, se fusionaron para tratar de crear otro monstruo inmobiliario, que hoy se ha quedado reducido a una pequeña inmobiliaria denominada Quabitat Inmobiliaria. Poco a poco, la situación se hizo insostenible y los concursos de acreedores llegaron uno detrás de otro. Abrió la brecha Martinsa, pero le siguieron Habitat, Inmobiliaria Tremon, Aifos, Llanera, Grupo Lábaro, grupo DHO, Nozar (familia Nozaleda), Fbex o Sacresa (familia Sanahuja), entre otras muchas de menor tamaño.

Pese a las quitas de las operaciones concursales, los datos del Banco de España recogen que las compañías inmobiliarias siguen debiendo a la banca española la friolera de 322.685 millones de euros.

A juicio de Valentí Pich, presidente del Consejo general del Colegio de Economistas, "esta cifra ya no es un problema para determinados promotores, sino para el conjunto de la economía". Para este experto, "la economía española debe digerir el endeudamiento excesivo y alegre tanto de empresas como de particulares. No obstante, la evolución del marco financiero internacional va a resultar determinante".

Sólo algunas promotoras como Realia o Vallehermoso sobrevivirán al maremoto. Esta última logró recientemente aplazar tres años el pago de 1.430 millones. Otras, como Colonial en manos de la banca, reducen deuda de forma drástica para respirar.

Fernando Vizoso, gerente de infraestructuras de KPMG en España, explica que el mercado inmobiliario de los próximos años no se parecerá en nada al de hace tres años. "La mermada capacidad de apalancamiento de las inmobiliarias debe centrar su foco en negocios con demanda, como primera residencia en grandes núcleos u oficinas en zone prime. Además, deben mantener sus costes de estructura al mínimo y reducir sus existencias (suelo y vivienda)", defendió.

Para Gonzalo Sanjurjo, responsable inmobiliario de PwC, el principal problema es que "los activos inmobiliarios, principal garante de la deuda, no son todo lo líquidos que le gustaría al sector, sobre todo el suelo no finalista, con lo que el riesgo asumido por el sector financiero, no será recuperable en el corto plazo".