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10 preguntas sobre la nueva ley de desahucios

nov 29 • Vivienda • 213 Visitas • No hay comentarios

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©DOC RABE Media – FOTOLIA.COM

Muchas son las preguntas en el aire que ha dejado el Real decreto-ley de medidas urgentes aprobado por el Gobierno para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Una ley imprescindible, si se tiene en cuenta que en España, desde el inicio de la crisis, los procedimientos por ejecución de impago de hipotecas han afectado a casi 400.000 familias.
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Sólo en el segundo trimestre de este año, y según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), se ha marcado un nuevo récord de desahucios en nuestro país al registrarse 47.943 casos.

Para intentar poner fin a este drama social, el Gobierno aprobó el pasado 15 de noviembre el Real decreto-ley 27/2012 que entró en vigor justo un día después, el 16 de noviembre, tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Su aprobación, sin embargo, ha generado no sólo multitud de críticas sino también multitud de dudas:

 

1. ¿Qué contempla esta nueva ley sobre desahucios?

El objeto fundamental de este Real decreto-ley consiste en la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentran en una situación de especial riesgo de exclusión. La medida, que tiene carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos.

En estos casos, el Real decreto-ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de la familia de su vivienda.

 

2. ¿Qué colectivos se pueden acoger a la paralización de los desahucios durante dos años?

La suspensión de los lanzamientos afectará a las personas que se encuentran dentro de una situación de especial vulnerabilidad que, según la apreciación del Gobierno, son los siguientes colectivos:

  • Familia numerosa.
  • Unidad familiar monoparental con 2 hijos a cargo.
  • Unidad familiar de la que forme parte un menor de 3 años.
  • Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite permanentemente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral.
  • Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones.
  • Unidad familiar en la que convivan en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que les incapacite, acreditadamente, de forma temporal o permanente, para realizar una actividad laboral.
  • Unidad familiar en que exista una víctima de la violencia de género.

 

3. ¿Cuáles son los límites económicos para acogerse a la nueva normativa?

Para que sea de aplicación la paralización del desahucio, estos colectivos especialmente vulnerables, deben cumplir una serie de requisitos económicos:

  • Que el conjunto de la unidad familiar no supere el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), que en 2012 se sitúa en 532 euros al mes. Es decir, el conjunto de la unidad familiar no superará los 1.597 euros al mes, cerca de 19.200 euros al año.
  • Se incluirán también personas o familias que hayan visto una “alteración significativa” de sus circunstancias económicas, es decir, que el pago de la hipoteca sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,5 veces en los últimos cuatro años. Por ejemplo, si suponía el 40% haya pasado a ser del 60%.

 

4. ¿Se tienen que cumplir otros requisitos?

Sí, además de lo mencionado anteriormente, la inclusión en el ámbito de aplicación pasa por el cumplimiento de otros requisitos:

  • Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que percibe el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • Que se trate de un crédito o préstamo hipotecario que recaiga sobre la única vivienda en propiedad y concedido para la adquisición de la misma.

 

5. ¿En qué momento del proceso de ejecución hipotecaria se puede acoger un deudor a la nueva normativa?

Las circunstancias a las que hace referencia este Real Decreto-ley pueden ser acreditadas por el deudor en cualquier momento del procedimiento de la ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el juez o el notario encargado del procedimiento.

 

6. ¿Qué documentación hay que presentar para acogerse a la paralización del desahucio?

Para acreditar que se cumplen los requisitos que contempla este Real Decreto-ley es necesaria la presentación de una serie de documentos:

a. Documentos que hacen referencia a la percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:

  • Certificado de rentas y, en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.
  • Últimas tres nóminas recibidas.
  • Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  • Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínima de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
  • En caso del trabajador por cuenta propia, se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.

b. Documentos que acrediten el número de personas que habitan en la vivienda:

  • Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los 6 meses anteriores.

c. Documentos que acrediten la tributación de los bienes:

  • Certificado de titularidades expedido por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
  • Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de garantía hipotecaria y otros documentos justificantes, en su caso, del resto de garantías reales o personales constituidas, si las hubiese.
  • Declaración responsable del deudor o deudores, relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el ámbito de aplicación de este Real decreto-ley.

 

7. ¿Es retroactiva esta ley?

No. Las personas que han sido desahuciadas en los últimos meses e incluso en las últimas semanas no podrán beneficiarse de ella.

 

8. ¿Contempla el Real decreto-ley la moratoria de la deuda?

No. Y ésta es una de las mayores críticas que se han vertido al texto aprobado por el Gobierno. Se paralizan los desahucios pero no se tocan los intereses de mora, lo que llevará a las familias que puedan acogerse a la paralización del desalojo a tener que hacer frente al pago de la deuda más los intereses de demora una vez pasado ese “periodo de gracia” en el que no se ejecuta el lanzamiento. Los intereses de demora pueden llegar a ser del 20%, con lo que la deuda será inasumible para las familias.

 

9. Con esta nueva ley ¿se paralizan las ejecuciones hipotecarias?

No. Las ejecuciones hipotecarias siguen su curso y lo único que se detiene es la última fase del procedimiento, la del desahucio. Por eso la deuda sigue creciendo y el deudor podrá perder la propiedad de su vivienda, ya que una vez pasados los dos años de paralización del desahucio -hasta noviembre de 2014- podrá ser subastada.

 

10. ¿Está contemplada la dación en pago?

La dación en pago no está contemplada en este Real Decreto-ley. En palabras del propio ministro de Economía, Luis de Guindos, la dación en pago ya está contemplada por el Código de Buenas Prácticas Bancarias puesto en marcha por el Gobierno el pasado mes de marzo. En éste se contempla la dación como una solución de última instancia aunque para de Guindos lo mejor es “primero aplicar una reestructuración de la deuda o una quita”.

Muchas son las quejas que ha generado este Real Decreto-ley puesto en marcha por el Gobierno. Habrá que esperar, por tanto, a la tramitación parlamentaria del texto. Y es que, éste aún no ha agotado  todo su recorrido. La vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría ya ha anunciado la intención del Ejecutivo de reformar esta normativa para incorporar medidas que”sean más eficaces”.

En esta segunda fase se abordará el establecimiento de “nuevos umbrales” para la aplicación del Código de Buenas Prácticas Bancarias que determinen la entrada en procesos de reestructuración de la deuda, de quita o, en su caso, de dación en pago.

Además, y en palabras de Sáenz de Santamaría, se mejorarán aspectos importantes del proceso de ejecución hipotecaria como las subastas, los asuntos relativos a los intereses de demora (que pueden alcanzar hasta el 20%). Y por otra parte, también se estudiarán mecanismos para dar mayor independencia a las sociedades de tasación y para evitar cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios.

 

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