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BORJA MATEO

El experto inmobiliario Borja Mateo, autor del libro “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” (ed. Manuscritos), hace una valoración de la situación del sector, del comportamiento que van a tener los precios de la vivienda en los próximos años y analiza los efectos que producirán las últimas medidas tomadas por el Gobierno para incentivar la venta de viviendas.
Marta Vallribera

Antes que nada, la pregunta del millón: ¿cuándo tocarán fondo los precios de la vivienda?

Los precios continuarán bajando, como mínino, hasta 2014. Puede ser que el proceso de bajadas dure más tiempo. Una posibilidad muy real es de bajadas hasta 2014-2016 y luego estancamiento, pero depreciación via inflación.

Y en referencia al sector inmobiliario, ¿cuándo se empezarán a atisbar signos de recuperación?

En términos de recuperar la construcción de los 1,3 millones de pisos en proceso deconstrucción, tal vez, en unos 5-7 años, pero no antes. La oferta existente (entre primera y segunda mano) cubre las necesidades de los proximos 8 años.

Con la actual coyuntura económica qué aconsejaría a los propietarios: ¿alquilar o vender su casa?

No aconsejo nada a nadie: los precios de los pisos bajarán durante varios años más. Si tuviera un piso me lo quitaría echando virutas. La dinámica de bajadas de precios es muy fuerte y está intacta. El que crea que los precios de las casas subirán en los próximos 10 años, vive en Marte. Las dinámicas de población son muy negativas, y no digamos la situación real del sistema financiero, la demanda en general y la aplastante oferta.

Un desarrollo muy interesante es la constante bajada de los precios de los alquileres: al bajar los precios de los mismos (los frutos de los pisos) también lo hacen las valoraciones de los bienes inmuebles. De esta forma se crea una fuerte espiral bajista en el mercado.

Y a las personas que buscan vivienda, qué consejo les daría: ¿Comprar o alquilar?

Pisos, hasta 2015-2016, ni tocar, porque van a bajar aun mucho más. En cuanto los bancos se vean obligados a reconocer el valor real de sus bienes (= las provisiones) harán que los precios de los pisos peguen un muy bonito acelerón hacia abajo.

¿Qué valoración hace de la apuesta del gobierno de Mariano Rajoy por recuperar la deducción fiscal por compra de vivienda? ¿Qué efectos tendrá la medida a corto y largo plazo?

La desgravación es un profundo error: intentar movilizar ahorro del país para tapar agujeros que, según vayan bajando los precios de los pisos, serán mayores, es un despropósito. Va a retrasar la recuperación económica del país, al desviar ahorro a industrias sin presente ni futuro. El Gobierno lo que tiene que hacer es acelerar el proceso de desmantelamiento del 85-90% de capacidad del sector residencial. La construcción residencial en España no tiene futuro, y no lo tendrá durante muchos más años.

¿Cuáles son las claves para dar solución a la actual crisis financiera de la banca española?

Reconocer el valor de los activos. Pero claro, hacerlo tumbaría a un buen número de bancos/cajas, de ahí que este proceso se haya retrasado todo lo posible. La tasa de mora oficial ronda el 7,6%, la real (incluyendo los creditos substandard) ronda el 14-15%. Ahora, con declaraciones falsas sobre el valor de sus activos, desean que la gente movilice sus ahorros con el fin de tapar los agujeros del sistema. Lo llaman acciones, bonos convertibles, participativas, preferentes y demás. Y es todo lo mismo: “tapa los agujeros que yo tengo (soy insolvente) porque no entiendes cuál es mi situación real: el Banco de España me ayuda a esconderla y la Comisión Nacional del Mercado de Valores a darte un sablazo”.

Cuando hablamos del stock de pisos sin vender, ¿de cuántas viviendas estamos hablando y qué porcentaje está en manos de los bancos?

Bancos: tienen, entre pisos de primera mano, segunda mano, en proceso de construcción y con suelo calificado, un total de 750.000-900.000 pisos.

Pisos a la venta de primera mano en el conjunto del mercado: 1,2 millones.

Pisos a la venta de segunda mano: 720.000 unidades.

Pisos vacíos (no en venta) en zonas de primera residencia: 2,6 millones.

Total susceptible de venta, alquiler o en construcción: 5,82 millones.

España tiene pisos para, como mínimo, los próximos 15 años.

¿Tiene una receta mágica para terminar cuanto antes con la digestión de este stock?

La única posibilidad es la bajada del precio de los pisos. Hasta ahora se ha intentado inducir al error a la población haciéndole creer que era un buen momento para adquirir piso, y eso que se sabía perfectamente que los precios de los pisos continuarían bajando. Está claro que la demanda se ha contraído, entre otras cosas, porque cada día más gente es consciente de lo que está realmente sucediendo en el mercado inmobiliario y de que los precios de los pisos bajarán aun más: esta gente es la verdadera ganadora de la dinámica de corrección de precios porque, como no tiene casa, no se empobrece.

Teniendo en cuenta que, desde mediados de 2006, el precio de venta real de los pisos ha bajado hacia el 40%, y que en aquel entonces los bienes inmuebles eran el 80% de la riqueza de las familias españolas, esta recesión se ha llevado ya un tercio de la riqueza de las familias españolas. En mi opinión, destruiría dos terceras partes.

Y finalmente, ¿podría hacer una previsión de cómo será el 2012 para el inmobiliario español?

Muy positivo: los precios, respecto a los de finales de 2011, bajarán alrededor del 15% en las grandes zonas urbanas del país y hacia el 20% en las de segunda residencia. El verdadero drama es toda la legión de gente que no entiende qué dinámicas se están dando en el mercado y se lanzan a comprarse un piso sin darse cuenta de que están destruyendo su patrimonio.