La compraventa de viviendas está sujeta a distintos impuestos y cargas fiscales. ¿Qué tributos hay que pagar al vender o comprar un piso? ¿A quién corresponde pagarlos? Y, ¿cómo se computan a efectos de la declaración del IRPF las ganancias derivadas de la venta de un inmueble?

No son pocas las dudas que a menudo asaltan a vendedores y compradores de vivienda a la hora de saber qué impuestos gravan una compraventa y a quién corresponde pagarlos, así como sobre la tributación de las ganancias en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Impuestos en la compraventa de viviendas

1. Compra venta vivienda nueva

  • Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): lo paga el comprador exclusivamente en la transmisión de una vivienda nueva, es decir, en la primera entrega de la vivienda realizada por el promotor/constructor al comprador. Tiene un tipo impositivo del 4% sobre el precio escriturado (IVA superreducido exclusivamente hasta el 31 de diciembre de 2012. Si no hay prórroga, a partir del 1 de enero de 2013 será del 8%). En Canarias este impuesto se sustituye por el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) y tiene un tipo del 4,5%. En una venta de vivienda entre particulares NO se aplica el IVA.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y adminsitrativos) en transmisiones de inmuebles no exentas de IVA. Lo debe pagar el comprador del inmueble y el tipo impositivo oscila entre el 0,75% y el 2%, en función de la comunidad autónoma. Su base de cálculo en las hipotecas es la responsabilidad hipotecaria y, en la primera transmisión de compra de una vivienda, el precio que aparece en la escritura pública.

2. Compra venta vivienda de segunda mano

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): grava la compraventa de viviendas de segunda mano o sucesivas (no las de vivienda nueva, que tributan por IVA). Lo debe pagar el comprador de la vivienda y tiene un tipo impositivo que oscila entre el 6% y el 8%, en función de la comunidad autónoma. El impuesto debe abonarse ante la Delegación de Hacienda de la comunidad autónoma correspondiente, siendo la base de cálculo el precio de compra que aparece en la escritura pública.

3. Compra venta vivienda nueva y de segunda mano

  • Transmisiones Patrimoniales Onerosas: tiene un tipo impositivo del 1% y se tributa cuando se solicita un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda nueva o usada.
  • Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía): es un impuesto municipal que grava el incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la venta. La plusvalía va a cargo del vendedor en caso de compraventas (una sentencia reciente del Tribunal Supremo ha ratificado que el promotor de viviendas nuevas NO puede cargar la plusvalía sobre el comprador). En el caso de transmisión de vivienda por herencia o donación, el sujeto pasivo es quien adquiere la vivienda.

– La base imponible resulta de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión por los años que el vendedor haya sido propietario del mismo (con un máximo de 20 años) y por un porcentaje que debe determinar cada ayuntamiento, sin que pueda exceder de los siguientes límites: del 3,7% por un periodo de 1 a 5 años; del 3,5% de hasta 10 años; del 3,2% por un periodo de hasta 15 años y del 3% por un periodo de hasta 20 años.

Al resultado se le aplicará un tipo impositivo que aplican los ayuntamientos sin que pueda exceder del 30%. No se genera plusvalía cuando el periodo de propiedad haya sido inferior a un año. Igualmente, cuando el periodo de propiedad sea superior a los 20 años, se aplicará el 3%.

– Se debe abonar en el plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de transmisión de la propiedad, excepto en el caso de herencias, que el plazo es de seis meses a partir de la fecha de defunción (prorrogables a un año si así se solicita por escrito dentro de los seis primeros meses).

  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): es un tributo municipal que grava el valor de los inmuebles de naturaleza rústica y urbana situados en los respectivos municipios y la ley estipula que corresponde pagar al propietario del inmueble en fecha uno de enero. El IBI se abona cada año y su tipo impositivo oscila entre el 0,4% y el 1,10% en función del municipio, aunque la mayoría de ayuntamientos aplican el máximo. Estos tipos pueden incrementarse hasta en un 0,07% en determinados casos, como por ejemplo si el municipio es capital de provincia o de comunidad autónoma, si se presta servicio de transporte público colectivo urbano de superficie…

– El gobierno de Rajoy ha aprobado, con efecto para los periodos impositivos que se inicien en los años 2012 y 2013, unincremento en los tipos de gravamen del IBI:

a) En un 10% para los municipios que hayan revisado los valores catastrales antes de 2002, con un gravamen mínimo y supletorio no inferior al 0,5% en 2012 y al 0,6% en 2013.

b) En un 6% para los municipios que hayan revisado los valores catastrales entre 2002 y 2004, con un gravamen mínimo y supletorio no inferior al 0,5%.

c) En un 4% para los municipios que hayan revisado los valores catastrales entre 2008 y 2011.

¿Cómo tributa una compraventa de vivienda en la declaración del IRPF?

1. En la Renta del vendedor

La venta de una vivienda tributa como ganancia patrimonial. En caso de que la vivienda enajenada fuera la vivienda habitual, el contribuyente podría aplicarse, si se dan todos los requisitos, la exención de la tributación de la ganancia patrimonial por reinversión en otra vivienda habitual, siempre que la compra de la nueva vivienda se realize en un período máximo de dos años.

Si el dinero obtenido con la venta de la vivienda habitual NO se reinvierte en otra vivienda, está sujeto a la tributación de la ganancia patrimonial que, como norma general, resulta de la diferencia entre los valores de enajenación o transmisión y de adquisición de la vivienda. El porcentaje de tributación es del 19% hasta 6.000 euros y del 21% desde 6.000,01 en adelante.

Si el inmueble enajenado NO se trata de la vivienda habitual, aunque el importe obtenido de la venta se reinvierta en otra vivienda, está sometido a la tributación de la ganancia patrimonial.

2. En la Renta del comprador

Desde 2011 el gobierno de Mariano Rajoy ha recuperado, con carácter retroactivo, la deducción fiscal por vivienda habitual, que permite desgravar parte de la inversión que se realiza para comprar una vivienda habitual.

En concreto, incluso los que compraron casa el año pasado se podrán desgravar hasta el 15% de un máximo de 9.040 euros (lo cual supone una deducción máxima de 1.356 euros). Entre las cantidades sujetas a deducción se incluyen el capital amortizado, los intereses abonados y los gastos derivados de la financiación (por ejemplo vinculaciones que la mayoría de entidades obliga a contratar junto con el préstamo hipotecario).