Ante la incertidumbre económica, algunos expertos proponen la nuda propiedad, un tipo de derecho sobre vivienda que se mantiene al alza durante estos últimos dos años. ¿Cuánto subirán este tipo de transacciones en 2022? Veamos el porqué y el concepto de esta alternativa.

Una tendencia al alza

La nuda propiedad es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser sola y únicamente propietario. Como propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado usufructo. Desde Comprarcasa lo nombran como ese término jurídico que se refiere a que el propietario tiene la propiedad el inmueble, pero no el uso y disfrute del mismo, como es el caso de las operaciones de alquiler. Si una vivienda está a la venta bajo este término quiere decir que el propietario podría residir en la misma hasta su fallecimiento, pero la propiedad reside en el futuro comprador.

Según el experto inmobiliario Eduardo Molet, “nos encontramos en un momento emergente para la nuda propiedad”. Los datos del INE de los últimos años reflejan que 2020 cerró con 1.046 compraventas de nuda propiedad, en 2021 las operaciones ascendieron a las 2.500, y Molet prevé que este año se alcancen las 5.000, es decir se multiplicarían por dos sus ventas en relación con el pasado año.

A su vez, el experto cita que la nuda propiedad ha mantenido su ascenso imparable: en los últimos años ha crecido a un ritmo anual del 52% y sus ventas siguen al alza entre los mayores de 65 años.

Características de la nuda propiedad

Según la web de UCI, hipotecas.com, la diferencia entre nuda propiedad y usufructo está en lo cada uno de estos derechos permite hacer. Por ejemplo, el usufructuario de la vivienda podrá usar la casa, alquilarla e incluso vender el usufructo de la vivienda por el tiempo que lo tenga.

Mientras que el nudo propietario no podrá hacer nada con la casa más allá de vender la nuda propiedad. Solo cuando se extinga el usufructo pasará a tener el pleno dominio de la casa y podrá hacer lo que quiera con ella.

Qué fórmula da mayor rentabilidad

Según explica el consultor Molet, la fórmula que más rentabilidad ofrece es la de la venta de la nuda propiedad, que permite obtener hasta 123.000 euros por una vivienda de tipo medio (unos 70m2 en una ciudad). La hipoteca inversa permite cobrar una pequeña mensualidad, que se sitúa en los 440 euros, hasta su fallecimiento. “Normalmente, no se alcanza a cobrar lo que se ingresa con la venta de la nuda propiedad, compensando la gran desventaja que presenta, que es la pérdida de la propiedad. Además, igual que con la hipoteca inversa, pueden seguir viviendo en su casa el resto de su vida sin preocupaciones”.

Explica que “aunque resulta difícil estimar en qué proporción es más ventajosa la una que la otra, porque depende de los años que esté cobrando y viva el usufructuario o propietario, lo cierto es que la venta de la nuda propiedad es a priori más rentable”.

Analizando este concepto, Abel Marín, abogado y socio de Marín & Mateo Abogados, especifica que, cuando se vende la nuda propiedad de una vivienda, el inmueble queda ligado a dos figuras jurídicas. “Por un lado, el nudo propietario, que tiene la vivienda como propiedad y por otro lado el usufructuario de la misma”.

“El usufructuario de una vivienda tiene el derecho al uso y disfrute de la misma”, apunta el abogado, quien añade que este uso abarca “residir en la vivienda, alquilarla o incluso vender este derecho”.

También da a conocer que es posible vender la nuda propiedad “y establecer un usufructo vitalicio en uno mismo”, de manera que se obtiene un dinero por la casa, que en cualquier caso sería inferior a la venta “completa” de la misma, pero manteniendo el derecho a uso de la misma. Así se podría seguir residiendo en el inmueble y recibir dinero al mismo tiempo.

El nudo propietario tiene únicamente la propiedad de la vivienda, pero no puede hacer uso de ella. Para esta figura, por lo tanto, el inmueble es un activo líquido al que accederá de forma “completa” con la finalización del usufructo. “Es una inversión a futuro, ya que se obtiene la casa por un precio más asequible”, afirma el abogado.