Con los precios altos de las viviendas, cada vez hay más personas que optan por otras figuras a la hora de adquirir una casa. es el caso de la subastas de viviendas, ¿pero cuáles son sus ventajas y desventajas? ¿Qué pasos seguir?
Con un precio de salida entre un 30% a un 50% por debajo de lo que dicta el mercado, suena muy atractivo y puede ser una buena opción para muchos particulares o inversores. Sin embargo, es importante tener en cuenta que las subastas pueden ser un proceso complejo y que existen riesgos asociados.
Todos pueden acceder a una subasta de viviendas
Según Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, no existen requisitos especiales para que una persona o empresa participen en la compra de una vivienda a través de subasta, salvo que tenga algún tipo de impedimento legal, “Por ejemplo, los funcionarios directamente relacionados con el expediente judicial del inmueble en cuestión”.
A pesar de que las subastas por Internet organizadas por los juzgados en casos de embargo o ejecución hipotecaria han facilitado mucho la participación, siguen siendo una vía muy minoritaria de adquirir bienes inmobiliarios. Y son sobre todo aprovechadas por inversores acostumbrados al riesgo empresarial, y dispuestos a exponerse a cambio de obtener una rentabilidad interesante.
Ventajas y desventajas de las subastas
Una de las ventajas, según el experto, es la posibilidad de lograr un precio potencialmente más bajo que el de mercado.
Ahora bien, estos pisos pueden tener deudas o cargas asociadas a la propiedad que el comprador debe asumir. Además, “en una subasta se compite contra otros posibles compradores, lo que puede elevar el precio final de la compra”.
También es importante conocer el estado real de la vivienda y si cuenta con inquilinos o incluso okupas. “A diferencia de la compraventa tradicional, en la que las viviendas se traspasan libres de cargas, y ante notario, esto no ocurre en el sistema de subastas. En un proceso de estas características recibiremos algunos documentos interesantes, como el certificado de cargas y el edicto de la subasta, pero es prácticamente imposible entrar y ver el estado de la vivienda, lo que nos lleva a compra a ciegas, y sin saber exactamente qué nos vamos a encontrar hasta semanas o incluso meses después de haber pagado la totalidad” añade el directivo de Alfa Inmobiliaria.
A veces sucede que las propiedades que salen a subasta son compartidas por parejas con un régimen de separación de bienes, o procedentes de una herencia.
Según el experto, cuando uno de los propietarios es embargado y su parte es adquirida por un tercero, éste deberá negociar con los otros propietarios para obtener las partes restantes o solicitar la división de la propiedad en común para separar la finca y venderla repartiendo las ganancias de forma equitativa.
Para participar, se requiere que los compradores realicen un depósito previo a la subasta, que suele rondar el 5% del valor de la vivienda.
¿Cuáles son los riesgos de participar y comprar en una subasta?
Participar y comprar una vivienda en una subasta es sencillo, pero a la vez nos exige estar informados de los posibles riesgos existentes.
Condiciones de la propiedad
Lo más frecuente es que el comprador no pueda visitar e inspeccionar la propiedad antes de la subasta. Por lo tanto, seguramente comprará sin conocer todas las condiciones de la propiedad, como los problemas estructurales, problemas graves de fontanería y eléctricos, entre otros.
Precio
El precio de venta puede ser impulsado hacia arriba por otros ofertantes, lo que significa que el precio final puede ser más alto de lo que estabas dispuesto a pagar. Es importante por ese motivo tener un límite claro y no dejarse llevar por los impulsos así no acabamos pagando más de lo que la propiedad realmente vale.
Competencia
Jesús Duque nos explica que, cuando se trata de una subasta, estás compitiendo con otros compradores potenciales, lo que significa que puedes perder la propiedad si alguien ofrece más dinero.
Incertidumbre
Es posible que no sepas si la propiedad estará disponible hasta que la subasta comience. Además, una vez que ganes la subasta, es posible que tengas que esperar un tiempo para completar la compra, lo que puede generar incertidumbre en tu vida financiera.
Comisiones adicionales
También hay costes asociados con la compra antes de hacer una oferta. Para empezar es necesario saber que hay que anticipar porcentaje del valor asignado al bien, un depósito real que te será devuelto si no ganas el inmueble o descontado del total que tendrás que pagar si la propiedad finalmente será suya; gastos complementario relativos a impuestos; los impuestos de registro, catástrateles e hipotecarios, que oscilan entre los 50 € y 200 €; y gastos atrasados de la comunidad, si el propietario del inmueble no ha pagado los gastos de la comunidad.
¿Tienen los propietarios preferencia en la compra del piso?
En general, no hay una prioridad para que los propietarios de una vivienda que sale a subasta puedan comprarla antes que otros interesados. Sin embargo, Jesús Duque comenta que el propietario si tiene la oportunidad de redimir la propiedad antes de la subasta o incluso durante el proceso de subasta.
Ahora, si al final se celebrara la subasta, y en la misma se lo adjudicara alguien por un precio mayor de la deuda reclamada (principal + intereses + costas), ese sobrante se lo tendrían que devolver al antiguo propietario.