Para entender mejor cómo funciona la subrogación de hipoteca vamos a aclarar algunos términos que se suelen utilizar:

Subrogación hipotecaria. Es un tipo de novación de la hipoteca por la cual cambia una de las partes del contrato (novación subjetiva) y además se pueden alterar algunas de las condiciones del contrato (novación objetiva).

Tipos de subrogaciones. Se pueden distinguir dos tipos de subrogaciones subjetivas, es decir, que afecten a las partes de la hipoteca: la subrogación del acreedor que supone la sustitución de una entidad financiera por otra como acreedora de la hipoteca; la subrogación del deudor, por la que se sustituye a la persona que firma la hipoteca como deudor. Esto se puede dar, por ejemplo, como decíamos antes, cuando se compra una vivienda de obra nueva y ya existe una hipoteca sobre la vivienda de la que es acreedor el promotor de dicha vivienda.

Ventajas e inconvenientes de la subrogación de hipoteca

Antes de plantearnos una subrogación de hipoteca debemos estudiar con mucho detenimiento las condiciones y asesorarnos con un experto si tenemos alguna duda, e incluso preguntarle a la entidad bancaria para que nos aclare cualquier aspecto que consideremos necesario. Además, es conveniente realizar una subrogación de hipoteca solo:

  • Cuando las condiciones del préstamo en el que nos queremos subrogar, cumplen nuestras expectativas.
  • Cuando, en el caso en que necesitemos modificar el préstamo, el coste de la modificación (cambio de deudor o de otros aspectos de la hipoteca) sea inferior al coste de constituir una nueva hipoteca.

Para poder valorar si es conveniente hacer una subrogación de hipoteca debes tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • El importe y el plazo de la hipoteca. Si, por ejemplo, se trata de una subrogación en la hipoteca constituida por el promotor de la vivienda, es esencial ver si nos interesan las condiciones que nos ofrecen, porque al promotor le va a interesar más subrogar la hipoteca que la cancelación de la misma, ya que le supondrá un coste.
  • Las comisiones de novación y subrogación. Fíjate bien qué se ha pactado en la hipoteca en cuanto a las comisiones, porque cuanto más bajas sean las comisiones, más flexibilidad tendrás a la hora de cambiar la hipoteca.

Documentación necesaria para subrogar hipoteca: 

Cuando tengamos la intención de solicitar la subrogación en una hipoteca, la entidad bancaria acreedora de la hipoteca nos solicitará diversos documentos, entre los que se pueden destacar los siguientes como documentación básica que podrá variar según la situación personal y profesional del solicitante:

Información personal para subrogar hipoteca:

  • Fotocopia del DNI.

Información económica en el caso de trabajador por cuenta ajena:

  • Últimas nóminas.
  • Contrato de trabajo.
  • Última declaración de IRPF.
  • Últimos recibos del préstamo actual.
  • Copia de la escritura de préstamo.
  • Información de otros préstamos.

Información económica en el caso de trabajador por cuenta propia:

  • Alta en el régimen de autónomo.
  • Copia de las últimas declaraciones de IVA.
  • Copia de las últimas declaraciones del IRFP.
  • Últimos recibos del préstamo actual.
  • Copia de la escritura de préstamo.
  • Información de otros préstamos.

Información del inmueble:

  • Ubicación (dirección, localidad, código postal y provincia).
  • Datos de inscripción del registro de la propiedad (localidad, número de registro, número de finca, tomo, libro, folio).

Por lo tanto, cuando deseamos llevar a cabo la subrogación de una hipoteca deberemos analizar las condiciones de la hipoteca para saber si nos beneficia esa subrogación y aportar, en el caso en el que nos decidamos por la subrogación, toda la documentación que solicite la entidad bancaria acreedora.