La subida del precio de la vivienda en las grandes ciudades y los programas televisivos de reformas exprés, han popularizado la tendencia que en Estados Unidos se conoce con la expresión house flipping. Consiste principalmente en comprar una vivienda y reformarla para venderla al poco tiempo por un precio considerablemente más alto. Las previsiones apuntan que esta práctica se está deshinchando en el mercado norteamericano, una realidad que también ha llegado a España, sobretodo en las grandes ciudades.

La reventa de vivienda según Gonzalo Bernardos

¿Es un buen negocio la reventa de vivienda en España? ¿Cuáles son los principales errores que los inversores suelen cometer? ¿En qué zonas se puede obtener los mayores beneficios? El economista Gonzalo Bernardos, director del Máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, responde todas estas cuestiones en esta radiografía del house flipping en España.

-Se está reduciendo el número de americanos que invierten en este house flipping, porque obtienen menos rentabilidad. ¿En qué situación se encuentra esta práctica en España?

Aquí encontramos tres ciudades que han funcionado mucho mejor que el resto en materia de subida de precios: Madrid, Barcelona y Palma.

-Empecemos por Barcelona: ¿sería una buena inversión comprar, reformar y vender este 2019?

En el caso de Barcelona, la gente que quiera hacer estos negocios se pillará los dedos por una sencilla razón. Por un lado, el precio bajará el año que viene y, por otro, las transacciones este 2018 ya habían bajado más del 10%. Esto convierte el comprar, reformar y vender en una operación complicada sobretodo en el caso de viviendas emblemáticas.

-¿Viviendas emblemáticas?

La mayoría de inversores se centran en el Eixample, Ciutat Vella, Sarrià… y el margen que tienes actuando en estas zonas es muy reducido. Puedes conseguir un incremento del valor en relación a lo que te has gastado de entre el 5% y el 7%.

-¿Podría ser superior este beneficio?

Si en el período que pasa desde que compras y reformas hasta que vendes, el precio ha subido, será posible que pases a ganar un 15% o más.

“Conseguir beneficios superiores dependerá de que hayas comprado con descuento y hayas vendido al precio de mercado o superior. Estas son las dos claves.”

-¿Y de qué dependerá?

De dos factores y no tienen nada que ver con la reforma: que hayas comprado con descuento y hayas vendido al precio de mercado o superior. Estas son las dos claves.

-¿Cuál es la alternativa a las viviendas emblemáticas?

Comprar un piso mal ubicado en alguna ciudad fuera de Barcelona. Por ejemplo, Terrassa, Lleida o Vilafranca. El paso siguiente será hacer una reforma no emblemática sino absolutamente estándar y, cuando esté acabada, tocará esperar que la onda expansiva del mercado inmobiliario llegue aquí.

-¿Cuánto tiempo?

Puede llegar a ser un año o dos años. En estos casos, estamos hablando de gente que puede estar comprando un piso por valor de 50.000, 60.000 o 70.000 euros y que aspira a venderlo por 110.000 o 120.000 euros, con una plusvalía mínima del 50%. Éste es el verdadero negocio.

-¿Por qué los inversores se decantan antes por las viviendas emblemáticas entonces?

A muchísima gente le hace ilusión comprar en una zona emblemática y hacer una reforma típica de estas series norteamericanas. Cree que está dándole valor pero no es verdad.

“A muchísima gente le hace ilusión comprar en una zona emblemática y hacer una reforma típica de estas series norteamericanas. Cree que está dándole valor pero no es verdad.”

-Entiendo.

Lo primero que pregunto a los alumnos del máster es: ¿la gente compra una vivienda cuando el precio ha subido o cuando todavía no ha empezado a subir? La inmensa mayoría me responden: cuando todavía no ha empezado a subir. Y no es cierto. La gente compra cuando ya ha subido.

-Y se equivocan.

Pero compran porque, con la subida, tienen más confianza y se sienten más seguros. Eso sí: las posibilidades en este caso de revender una vivienda y ganar dinero son escasas.

-¿Cuál sería la buena decisión?

Comprar en un sitio como, por ejemplo, Lleida. Allí la vivienda no ha subido nada, los precios son baratísimos y tiene unas expectativas de subida que perfectamente pueden llegar al 50% en tres o cuatro años. Aquí sí que ganarás porque, como además la gente prácticamente no ha comprado en los últimos años, tienes la capacidad de negociar, cosa que te dará la oportunidad de adquirir un inmueble por debajo del precio de mercado.

-Por lo tanto, volviendo a Barcelona: ¿qué debe hacer alguien que quiera comprar aquí?

Lo primero será esperar porque a lo largo del 2019 es probable que los precios bajen e intentar comprar durante el último trimestre del año. Segunda cuestión: no esperar grandes subidas de precio en Barcelona, hablando principalmente del Eixample y Ciutat Vella. En el futuro, cuando la incertidumbre política y económica disminuya en Cataluña, pueden producirse subidas moderadas.

Desde mi punto de vista, antes que comprar en Barcelona y Madrid, es mejor irse a Alicante, Zaragoza, Sevilla o Granada. Allí se tiene una mayor sombra de oportunidades.

-¿Qué ocurre con Madrid?

Los precios en Madrid se han comportado muy bien hasta ahora, pero aquí hay otro problema: todos los que podían comprar en la almendra, dentro de la M-30, ya lo han hecho. De este modo, si quieres vender viviendas de lujo el año este 2019, te pillarás los dedos porque el precio tendrá una subida mínima o hasta puede llegar a bajar. Además, tendrás dificultades para hallar compradores porque las transacciones bajarán.

-¿A qué se debe?

El precio ya está muy elevado. ¿Por qué? Porque todos los compradores internacionales que antes operaban en Barcelona, se han trasladado a Madrid. Y a éstos hay que sumarle los venezolanos, los mejicanos que tenían miedo porque López Obrador ganaba las elecciones y los españoles de Castilla y La Mancha, Castilla y León o hasta Andalucía que tienen Madrid como referencia a la hora de hacer inversiones.

-Además, ¿ocurre lo mismo con las viviendas emblemáticas?

Claro. No comprarán en Vallecas u Hortaleza, sino que lo harán dentro de la almendra. Sobretodo en Retiro, Chamartín, Salamanca, Chamberí y Centro. A partir de aquí, las posibilidades de tener beneficios se han agotado. Debería haberse vendido en 2015 o, como mucho, en 2016. Yo no lo recomiendo.

-Más allá de las zonas periféricas, ¿todavía existen grandes ciudades donde es posible invertir?

Desde mi punto de vista, antes que comprar en Barcelona y Madrid, es mejor irse a Alicante, Zaragoza, Sevilla o Granada. Allí se tiene una mayor sombra de oportunidades. Son ciudades medianas donde el precio todavía no ha subido o lo ha hecho muy poco.

“Lo emblemático da dinero durante un período reducido mientras que lo “chungo” puede aportar beneficios durante más tiempo y con plusvalías superiores.”

-¿Por qué crees que no hay más gente que opte por invertir fuera de las dos ciudades principales?

Hay un tema sentimental y emocional. Hablemos, por ejemplo, de Bordeta, un barrio obrero de Lleida. A la gente no le gusta, no lo ven chulo. Es más chulo comprar en un sitio espectacular como el Eixample o Chamberí, hacer una reforma impresionante, dejar una casa increíble y qué bueno soy.

-En cambio…

Coger un piso en Bordeta y reformarlo de la manera más estándar para gastar lo mínimo posible pero con el mejor resultado lo ven “chungo”. La gente en lugar de ir a lo práctico va a lo emblemático.

-¿Es un error?

Sí, porque lo emblemático da dinero durante un período reducido mientras que lo “chungo” puede aportar beneficios durante más tiempo y con plusvalías superiores. Piensa que si compras un piso en Lleida por 60.000 euros y la vendo por 120.000 euros, es del 100%. Si la compro en Barcelona por 350.000 euros, como mucho conseguiré venderlo por 500.000 euros. En un sitio tenemos una plusvalía del 100% mientras en otro es no llega al 40%. En Lleida invierto 60.000 y en Barcelona, 350.000, casi seis veces más. Pero me gusta más Barcelona. Esto es antieconómico y antifinanciero.

-¿Hay maneras de saber dónde se producirán las subidas más fuertes del 2019?

La gente suele fijarse en aquellas ciudades donde más subió el precio el año anterior. Esto es un error considerable porque la macro y las tendencias inmobiliarias son realmente lo que indica dónde puede haber incrementos. Pero la gente opera con lo otro y se estampan. Luego atribuyen la culpa a la mala suerte cuando el problema es que no tienen estrategia.