Entre las diversas situaciones que nos encontramos cuando tenemos una vivienda es la dación en pago. En líneas generales se trata de la opción de entregar la vivienda hipotecada a la entidad bancaria y liberarse de toda deuda económica.

Pero, ¿qué problemas se derivan de esta situación y cómo pueden solventarse? Lo vemos de la mano de profesionales del sector.

¿En qué consiste la dación en pago?

Para Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, supone la entrega de la vivienda objeto de un préstamo hipotecario para saldar la deuda generada por el mismo. En definitiva, es una forma de entregar la vivienda al banco y librarse así de la deuda y de su ejecución judicial, que además conlleva unos gastos bastante elevados.

Aunque parece un tema algo complicado, Ricardo Gil Meriñan, product manager del seguro Reinicia, de Preventiva, expone que al adquirir una vivienda principal e hipotecarse, sueles afrontar el pago de la hipoteca como un coste necesario, “lo malo empieza si por algún motivo los ingresos son recortados drásticamente y no se puede afrontar el pago mensual”.

En esta situación, la entidad bancaria hace la ejecución hipotecaria, se queda con la vivienda y, la mayoría de veces, todavía hay una deuda que afrontar, “esto ocurre cuando la deuda que tienes con el préstamo es superior al valor de la vivienda. Con la “dación en pago”, entregas tu vivienda y quedas libre de deuda”.

dacion en pago

Esta fórmula siempre es la que libera de la deuda al 100% a los titulares, “ya que existe otra fórmula parecida que es la «dación para pago» donde solo ofrece un pago parcial, manteniendo los titulares viva parte de la deuda inicial”, destaca Sergio Gonzálvez, CEO de Garantify.

¿Qué ventajas aporta?

Por un lado, permite que las familias queden algo aliviadas de esta situación y no hace falta que paguen la deuda una vez entregada la vivienda.

Mientras que también se podría reducir el número de embargos y las listas de morosos de los bancos. Permite también negociar la deuda con el banco y también podría frenar la sobretasación inmobiliaria.

¿Qué problemas supone no poder afrontar el pago de una hipoteca?

Dejando de lado los aspectos emocionales -dado que es una solución generalmente traumática para el individuo-, según avanza el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, uno de los mayores problemas de esta solución es que la dación en pago no siempre es aceptada por el banco.

“De hecho ha sido muy discutido y criticado el hecho de que las entidades bancarias lo han aceptado en muchos casos por parte de las constructoras, y no por parte de las familias y particulares”.

Como resalta Sergio Gonzálvez, la dación en pago comporta como inconveniente que el titular del bien hipotecado debe abandonar dicho bien, encontrándose que se libera de la deuda, pero carece de medios para adquirir otra o incluso alquilar.

Y cuando no se pueda afrontar el pago de la hipoteca, la entidad bancaria hace la ejecución hipotecaria y en adición hay que afrontar el pago de la deuda remanente, “que no es otra cosa que el capital pendiente, los intereses de demora, los intereses remuneratorios, gastos y costas judiciales; menos un porcentaje del valor de tasación de la vivienda que ya no es parte de tu patrimonio sino del banco”, explica Ricardo Gil.  Además, la deuda continuará generando intereses haciendo de esta situación una historia sin fin.

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Hay más, ya que según Ricardo Gil, las entidades bancarias no darán crédito posterior y encima uno puede estar en la lista de morosos de ASNEF, “por lo que se hace cuesta arriba poder reiniciar la vida de uno y la de su familia”.

¿Cuáles son las soluciones a estos problemas?

Seguro de dación en pago

Una de ellas es la contratación de un seguro, llamado seguro de dación en pago. Un ejemplo es Seguro Reinicia, de Preventiva Seguros, indicado para cubrir esa deuda remanente. “Eso quiere decir que si por algún motivo dejas de percibir el ingreso y no puedes hacer frente al pago de la hipoteca de tu vivienda habitual, entregas la vivienda y la compañía de seguros se hace responsable de la deuda remanente”, aclara Ricardo Gil.

Subir su diferencial en el tipo de interés

Otro tipo de soluciones pasan por, aunque ello encarecería el precio de las hipotecas, que las entidades financieras deberían calcular el riesgo que supone la dación en pago y subir su diferencial en el tipo de interés. Así lo ve Jesús Duque, “la dación en pago debería ser obligatoria para todas las hipotecas de vivienda habitual, es lamentable que una familia que es desahuciada por no poder cumplir con sus compromisos de pago, además se quede con una deuda que puede ser de por vida”.

Esto se debe a que, según el profesional, en España, muchas personas no saben que lo están firmando es un préstamo personal con garantía hipotecaria, es decir, que responden con su garantía personal de la devolución del préstamo. “La ley tiene que proteger al consumidor y en estos casos no se está haciendo”.

Alquiler social

Para Sergio Gonzálvez, en muchas ocasiones la solución al abandono de la vivienda pasa por obtener de parte de la entidad financiera un alquiler social, donde ambas partes pueden salir ventajosas. “Esta fórmula solo se adapta a parte de los inmuebles afectados por circunstancias como zonas deprimidas y viviendas específicas y también en casos en los que las familias tienen hijos pequeños o personas muy mayores”.

Por qué optar por el seguro de dación en pago

El Seguro Reinicia sobre la dación en pago ofrece diversidad de ventajas. Conozcamos cuáles son:

Libera de toda deuda tras la entrega de la vivienda habitual, con lo que la línea de crédito no se verá afectada y los avalistas no pondrán en riesgo el patrimonio.

Cobertura adicional que consiste en que si van a ejecutar la hipoteca, se detiene la acción y cubre por 12 meses el pago de alquiler en la propia vivienda. Esto permite un año más de tranquilidad para poder lograr salir del bache económico.

Revisión del contrato hipotecario por abogados especialistas en derecho hipotecario y el reclamo extrajudicial o judicial de todas las cláusulas abusivas presentes y futuras sin ningún recargo. “Entendemos que este último beneficio pierde algo de interés con la nueva ley hipotecaria donde la responsabilidad recae sobre el notario, por lo que no deberían haber cláusulas abusivas bajo el criterio actual, aunque no exime de posibilidad ante algún nuevo ajuste a la ley hipotecaria futura pueda presentarse una vez más alguna situación como las que hemos vivido en estos años”, comenta Ricardo Gil.

Como el seguro Reinicia se puede contratar en cualquier momento de la hipoteca, resulta ideal para contratar en todas aquellas hipotecas firmadas antes de abril 2019 y hacer la revisión de cláusulas abusivas sin cargo adicional y recuperar la totalidad del dinero que hayan cobrado por error.

Se puede contratar en cualquier momento del período hipotecario y cancelar la cobertura dentro del mismo período hipotecario. “De no cancelar el seguro antes de finiquitar el pago de hipoteca, esta póliza queda automáticamente cancelada a partir de la finalización del período hipotecario”.