El sector inmobiliario ha sacado en 2018 muy buenos números y los expertos señalan que para este 2019 las previsiones son también muy buenas, aunque hablan de un crecimiento moderado. El ritmo de compraventas se ha incrementado este año llegando a niveles de hace una década. De hecho, según el INE, las ventas del pasado octubre marcaron un tope que no se veía desde hace diez años, justo antes del boom. Según los cálculos de Servihabitat, inmobiliaria de La Caixa, a partir de las cifras de los notarios, se han cerrado alrededor de unas 600.000 operaciones, un 12% más que en el 2017, rebasando así la barrera del medio millón de transacciones, hito al que no se llegaba desde el pasado 2008.

Preocupación en Madrid y Catalunya

En los últimos meses algunas voces han alertado de la posibilidad de que se registre una nueva burbuja inmobiliaria en zonas muy concretas. Estos expertos ponen el foco en las grandes ciudades (Madrid y Barcelona por encima de todo) y las zonas más costeras. Pero esta inflación en los precios (sobre todo en el alquiler) no se da en el resto del país, por lo que descartan la aparición de una nueva burbuja.

Uno de los mejores indicadores para evaluar el crecimiento del sector está en la evolución de los precios, con importantes repuntes sucedidos a lo largo del año. El Banco de España anunció que en el tercer trimestre del año la vivienda se había encarecido un 7,2% de media, con un especial sobrecalentamiento en la de segunda mano. Según Servihabitat, el precio de las casas usadas aumentó un 7’3%, dato que no se registraba desde 2007. La misma entidad remarca que Madrid y Catalunya son las dos comunidades que más sufren la subida de precios, con incrementos interanuales que rondaron el 10% en la primera y el 9% en la segunda. La situación es tan crítica que el propio FMI ha pedido a España que esté vigilante ante las subidas de precios para evitar una nueva burbuja.

Moderación en los precios

Pero durante este 2019 que ya hemos empezado, la escalada de precios se va a moderar. Según las previsiones de CBRE y Servihabitat el crecimiento de los precios se estabilizará y rondará entre el 5 y el 6%. En las grandes ciudades y zonas costera también se notará este proceso de desaceleración, aunque seguirá creciendo el precio de la vivienda a la espera de que se aumente el parque de obra nueva. En Barcelona ya se están aplicando políticas para el aumento de vivienda de obra nueva y en consecuencia ya se nota que los precios del centro de la ciudad han dejado de crecer. Madrid le va a la zaga, pero según Sociedad de Tasación, ambas ciudades demuestran ya “cierta fatiga en el ritmo de subida de los precios”, algo que se evidencia en el hecho de que las casas se encarecieron a un menor ritmo en el segundo semestre de 2018 que en el primero. Se espera que esta tendencia siga durante el 2019.

Según la empresa tasadora “el mercado debe entender que la variable que debería observarse y cuidarse es el número de transacciones en lugar de las subidas de precios”. Y es que para este año se espera que las operaciones sigan creciendo. Servihabitat prevé que el crecimiento de las transacciones sea del 5% (en torno a las 630.000 transacciones). Estos datos aún quedan lejos de las casi 900.000 transacciones que se cerraron en 2007, justo antes del estallido de la burbuja. Unos datos que “demuestran una dinámica de moderación general dentro de la fase ascendente del ciclo inmobiliario”, según Servihabitat.

El enigma de las hipotecas

El esfuerzo que deben hacer las familias españolas para adquirir una vivienda actualmente es de 7’3 años. En 2014, el año en que la financiación para las hipotecas toco fondo, el esfuerzo era de 6’4 años. Estos datos facilitados por el Banco de España dan fe del encarecimiento de las hipotecas, hasta un 65’9% del valor de la casa. Cabe destacar pero que los últimos acontecimientos en torno a la Ley Hipotecaria pueden dar pie a un aumento del coste del crédito para comprar una vivienda. De otro, todo apunta a que el euríbor comenzará a moverse en tasas positivas tras cuatro años en negativo y, además, cabe la posibilidad de que el BCE inicie la senda de subidas de tipos, lo que igualmente supondría un aumento de los costes de financiación.