La hipoteca es un préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble. BBVA lo nombra, como un producto bancario que permite al cliente recibir una determinada cantidad de dinero por parte de una entidad de crédito, a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad. Se usa a la hora de comprar una vivienda y para solicitar la hipoteca debemos tener en cuenta una serie de factores, ¿cuáles son?

Antes de solicitarla…

Lo primero que se debe tener en cuenta al solicitar una hipoteca es que los bancos no suelen financiar el 100 % del importe de la vivienda. Según Mariola Soriano, Research Analyst en Instituto de Valoraciones, los interesados en solicitar una hipoteca deben contar con los ahorros suficientes para hacer frente al margen que no cubre la hipoteca, que suele ser en torno al 20% del valor de la vivienda, además de impuestos y otros gastos que pueda acarrear la transacción, que pueden ser entorno al 10% del precio de la vivienda, según la CCAA.

Así, lo más importante es tener un conocimiento claro, objetivo y prudente sobre nuestra situación financiera no solo a día de hoy, si no a largo o medio plazo (no olvidemos que la mayor parte de las hipotecas se solicitan a 20 años).

En base a esta idea inicial, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, nos explica que es fundamental ser muy rigurosos a la hora de no endeudarnos en más de 80% que recomiendan las entidades financieras, “y tener previsto que a lo largo de los años podrían sobre llegar gastos inesperados o situaciones imprevistas, para lo cual será necesario tener algunos ahorros, o incluso estudiar la posibilidad de contratar un seguro de protección ante situaciones de desempleo o enfermedad”.

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Es importante evaluar y valorar las distintas ofertas que ofrecen las entidades bancarias y analizar qué tipo de hipoteca es más conveniente, si hipoteca a tipo fijo, variable o incluso mixta.

Luego, el comprador debe analizar a fondo las distintas opciones que existen en el mercado hipotecario antes de decantarse por su banco “de toda la vida” o de elegir ninguna otra opción, según nos aconsejan desde Alfa Inmobiliaria.

¿Qué principales factores tendremos en cuenta?

Además de lo visto anteriormente, hay que analizar factores como la capacidad de ahorro del solicitante, su situación laboral y estabilidad económica, el importe que concede la entidad financiera como préstamo en relación al valor del inmueble y el ahorro que se debe tener para pagar la parte diferencial, el cumplimiento de los requisitos que exija la entidad financiera para conceder un préstamo, el tipo de hipoteca preferido, las comisiones y gastos extra al importe de la hipoteca, entre otros.

Ruth Armesto, de Hipotecas.com, destaca evaluar tener estabilidad laboral, contar con ingresos que nos permitan destinar
menos del 30-35% al pago de la cuota, contar con ahorros, la edad de los solicitantes o el valor de tasación o compraventa de la vivienda.

· Gastos asociados

Además, BBVA nombra que los préstamos hipotecarios llevan aparejados una serie de gastos asociados.

  • Gastos de notario y Registro de la Propiedad
  • Impuesto derivado de la formalización del préstamo con garantía hipotecaria
  • Gastos de tasación o valoración del inmueble
  • Honorarios por la tramitación de la gestoría

Actualmente, estos gastos aproximadamente suelen suponer el 3% del importe financiado. Es decir, para una hipoteca de 150.000 € habrá que sumar unos 4.500 € en gastos no recuperables.

Según Alfa Inmobiliaria, más allá del precio de la vivienda, el comprador debe asumir distintos gastos generados por la compra de la vivienda y también determinados gastos por la apertura de la hipoteca. La suma de ambos ronda el 10% del valor del inmueble.

Y es importante recordar que, a ese 10%, el comprador debe sumar el 20% del precio de la vivienda que el banco no le prestará ya que la mayoría de las entidades tan solo conceden hasta un 80% del total (salvo en contadas excepciones de hipotecas al 100% que se comercializan en la actualidad).

· Las comisiones

Además, “lo aconsejable es informarse, con antelación, de las comisiones que cobran las entidades bancarias, como puede ser la comisión por amortizar la hipoteca, y tener en cuenta que, en algunos casos, se exige la contratación de productos vinculados a la hipoteca”, indica Mariola Soriano.

Habitualmente hay una comisión de apertura que suele ser un porcentaje de la cantidad prestada. Además, también existen compensaciones por desistimiento total o parcial en caso de amortizar, es decir, de pagar la deuda antes de finalizar el plazo.

· Productos vinculados

En muchos casos los bancos exigen contratar uno o varios productos financieros para conseguir una hipoteca. “Sin embargo, no siempre es obligatorio firmar estas pólizas. Según la nueva Ley Hipotecaria, el banco puede obligarnos a contratar un seguro con cobertura mínima por daños sobre el inmueble hipotecado y una póliza en garantía de las obligaciones del contrato de préstamo pero podemos contratarlo con la compañía que deseemos”, en palabras de Jesús Duque.

¿Es buen momento para pedir una hipoteca?

Más allá, se debe tener en cuenta que, en el momento actual, las entidades financieras, condicionadas por los efectos de la crisis de 2008 y 2012, han endurecido las condiciones que deben cumplir los prestatarios para obtener un préstamo, haciendo que aquellos que opten a la concesión de un crédito disfruten de ciertas condiciones, como una capacidad financiera favorable, ingresos suficientes para el pago de las cuotas y cierta estabilidad laboral, avanza Mariola Soriano, Research Analyst en Instituto de Valoraciones.

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Recientemente, las tasas prácticamente a cero de los bancos han animado a muchos compradores a optar por la fórmula del interés fijo, algo más alto que el variable, “pero que nos garantiza que a medio y largo plazo no viviremos sorpresas desagradables”, comentan en Alfa Inmobiliaria.

Respecto al sistema de amortización, Jesús Duque señala que la nueva Ley que regula los contratos de Crédito Inmobiliario ha reducido la comisión que los bancos podían cobrar antes por amortizar de forma total o parcial la hipoteca. Por este motivo es importante revisar a fondo cual sería la penalización por reducir -el plazo o la cuota- de nuestro préstamo para aligerar nuestro préstamo.