¿Cómo saber si una casa tiene deudas o cargas?

Antes de comprar una vivienda, debemos tener en cuenta diversos factores: ubicación, precio, tipo de vivienda y si arrastra posibles deudas. En este último caso, representa que el propietario del piso no ha hecho frente a algunos pagos y a la hora de adquirir esa casa, podemos tener sorpresas inesperadas nada buenas. ¿Cómo saber si una casa tiene deudas o cargas fiscales?

Tipos de cargas que puede tener una vivienda

• Hipotecas
• Ejecución hipotecaria
• Anotaciones preventivas de embargos
• Prohibición de disponer
• Usufructos, servidumbres y arrendamientos
• Cargas de la comunidad de propietarios
• IBI
• Cargas de suministros

Registro de la Propiedad

Para saber si una casa tiene deudas, es imprescindible un primer paso, como ir al Registro de la Propiedad. Se trata de una institución pública destinada a crear titularidades en virtud de poder público y a la publicidad de la situación jurídica de los inmuebles, con la finalidad de proteger el tráfico jurídico.

Según el Colegio de Registradores, la información que está en el registro la puede solicitar el posible comprador, el vendedor, la agencia inmobiliaria, o un gestor administrativo. En todo caso, la información registral debe solicitarse antes de entregar una cantidad o de firmar contrato alguno de compraventa de la casa.

En idealista nombran que debemos solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad o a través de Internet en la web del Colegio de Registradores con los datos del inmueble. En este documento hay información sobre un inmueble concreto: identificación, titularidad, derechos, extensión, naturaleza y limitaciones, y cargas y gravámenes…

“Antes de la formalización de la compra de una vivienda, siempre que se tenga un interés legítimo, podemos obtener información de forma legal sobre las cargas, deudas y afecciones fiscales que tenga un inmueble, a través de la solicitud de una Certificación Registral o de una nota simple registral”, apunta Gerard Aguilar, del departamento de gestión documental y director de fiscalidad de Tecnotramit.

Este documento, según nos explica Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, nos informará sobre la naturaleza de la finca (si es urbana, rústica, etc.); su descripción, la titularidad de la misma (ya sean personas físicas o jurídicas) y las cargas (si la vivienda tiene deudas, hipotecas o embargos). Es más, el Colegio de Registradores apunta que en la nota simple también se especifica cuál es la cuota de participación en la propiedad horizontal, régimen administrativo, hipotecas que puedan gravarla, etc.

Certificación de dominio y cargas

Este documento puede tener un contenido más amplio que el de la nota simple. Y puede incluir, si así se solicita y se justifica un interés en su conocimiento, la reproducción literal de las inscripciones, o información acerca del historial no vigente de la finca. Por ser un documento público, firmado por el registrador, la certificación permitirá acreditar en juicio, y frente a terceros, la libertad o gravámenes de una determinada finca.

Documentación complementaria

Además de consultar la situación de la vivienda en el Registro, el Colegio de Registradores aconseja que el vendedor suministre al comprador cierta documentación complementaria:

• Copia autorizada de la escritura pública en la que se formalizó su adquisición, si se trata de viviendas de segunda mano.
• Recibo del que resulte el pago de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es decir, de la antigua contribución urbana.

¿Cómo saber si un piso tiene deudas con la comunidad de vecinos?

“También tendremos que informarnos de si la vivienda está al día en los pagos a la comunidad de vecinos (gastos mensuales, derramas, etc.)”, apunta el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Para esto podemos ir al presidente de la comunidad para que nos diga quién es el administrador y pedirle un certificado en el que conste que la vivienda que vamos a adquirir se halla al corriente en el pago de las cuotas de comunidad. Debemos pensar que, si hay deudas, éstas pueden pasar al nuevo comprador.

Según la Cooop, hay diversas formas de saber que una vivienda tiene deudas con la comunidad de vecinos antes de comprarla y muchas tienen que ver con los pasos antes vistos:

• Comprobarlo en el Registro de la Propiedad.
• Solicitar una Certificación Registral o una nota simple.
• Solicitar una Certificación de dominio y cargas.
• Pedir al vendedor una copia autorizada de escritura pública y el recibo del que resulte el pago de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
• Pedir al presidente de la comunidad de vecinos un certificado donde conste que la vivienda que se va a comprar está al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad.

Saldo de deudas

El siguiente paso es saldar las deudas antes de firmar el contrato de compraventa de una casa. Desde Tecnotramit explican que, en el caso de que se observen cargas, deudas o afecciones atribuibles al vendedor que puedan comprometer la venta, el vendedor está obligado a saldarlas económicamente y a cancelarlas registralmente.

“Dependiendo del tipo de carga que deba cancelar deberá seguir un tipo de procedimiento que, en cualquier caso, se inicia con la cancelación administrativa y económica de la deuda, y nos ha de llevar a la obtención del documento que nos permita realizar la cancelación registral (puede tratarse de una escritura notarial, de un mandamiento de cancelación o de una liquidación fiscal)”.

Cuando es una escritura de cancelación o de un mandamiento de cancelación de cargas, se deberá presentar ante la administración tributaria liquidando el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que corresponda en función de cada Comunidad Autónoma, y ya se podrá presentar en el Registro de la Propiedad para su cancelación.

Gestiones y pagos

Hay que destacar que todas estas gestiones generan unos gastos (notario, impuestos, registro o de gestión) que, salvo pacto en contrario, son atribuibles al vendedor.

Dentro de la Ley de Protección de Datos

El Colegio de Registradores apunta que la información registral se suministrará de conformidad con lo previsto en la Legislación sobre Protección de Datos de Carácter Personal. “No se trata de investigar al propietario sino de solicitar todos los recibos o justificantes de pago requeridos a la hora de firmar una compraventa”, explican desde Alfa Inmobiliaria.

¿Qué pasa si compro una casa con deudas?

Todos estos pasos deben hacerse antes de comprar la vivienda, porque si compro una casa con deudas, éstas pasan al nuevo propietario y vas a tener que hacer frente a ellas.

Por esto es factible pactar y llegar a un acuerdo entre vendedor y comprador. En Grupo Aserpaz informan que el vendedor puede firmar una cláusula en la que asegura que se hará cargo de esos pagos en un plazo concreto, o rebajar el precio que pide al comprador a cambio de que sea este el que salde las deudas con la comunidad de propietarios.