Durante el confinamiento muchas personas han podido revisar las condiciones económicas de diversos aspectos de su vida. Por ejemplo los préstamos hipotecarios. Cuando nos referimos a una subrogación hipotecaria es aquella operación en la que se mejoran las condiciones de una hipoteca, normalmente cambiando de banco o bien cuando sustituimos al titular por otra persona. ¿Es ahora un buen momento para hacerlo?

La subrogación de una hipoteca se da en muchos casos, uno de ellos cuando cambiamos de vivienda, hecho que supone transmitir la titularidad del préstamo – y la deuda pendiente – del vendedor al comprador del inmueble.

¿Qué ventajas ofrece la subrogación hipotecaria?

En términos generales, la principal ventaja es el ahorro económico, puesto que hoy en día los tipos de interés están muy por debajo de los de hace 10 años. Por poner un ejemplo, si un cliente cambia de una hipoteca fija al 5% otra con un diferencial del 2% el ahorro será notable en los intereses.

Si bien Susana Cañizares Pacheco, Directora Financiera de Libra Gestión de Proyectos, también ve un ahorro de tiempo en la tramitación en los casos de promociones de obra nueva, “en los que un promotor entrega las viviendas y sólo la entidad que ha financiado la promoción permite la subrogación hipotecaria previamente a la inscripción en el Registro de la Propiedad del Acta Notarial Final de Obra, lo que anticipa el momento de la entrega de la vivienda”.

subrogación hipotecaria

Si cambiamos de residencia, entonces la ventaja está en que el vendedor puede cambiar de residencia y ahorrarse los gastos de cancelación de la hipoteca. Sin embargo, para realizar esta operación la entidad financiera tendrá que aceptar al nuevo deudor y el futuro hipotecado asumir las condiciones de la hipoteca.

Anna Puigdevall, gerente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, explica que esta figura hipotecaria permite una primera aproximación de estudio de riesgo ya que se parte de una operación ya aprobada por una entidad que, si no presenta historial de morosidad, es un caramelo apetitoso para la entidad que pretende captar la operación.

¿Cuándo aplicar la subrogación hipotecaria?

Para pensar en aplicar esta figura hipotecaria, hay que tener en cuenta una premisa fundamental: las condiciones del préstamo objeto de subrogación fueron fijadas en el momento en el que se formalizó el préstamo promotor, es decir, en los 2 o 3 años previos al momento de la subrogación, según especifican desde Libra Gestión de Proyectos.

“Esto significa que los tipos de interés que se tuvieron en cuenta para fijar las condiciones de la subrogación son los vigentes en ese momento. En el caso de que los tipos fluctúen al alza, las condiciones de la subrogación serán claramente favorables frente a las que se aplicarían a la hora de constituir un nuevo préstamo hipotecario”.

subrogación hipotecaria

Por otra parte, también se usa cuando el comprador final tenga la necesidad de escriturar su vivienda con cierta premura (por ejemplo, cuando el comprador está soportando los costes de alquiler de otra vivienda hasta que reciba la que adquiere en propiedad).

También es interesante para personas que quieran rebajar el tipo de interés, cambiar de un tipo variable a un fijo, deshacerse de productos vinculados como seguros, planes de pensiones o tarjetas de crédito o modificar el plazo de amortización.

¿Es ahora un momento para hacer una subrogación?

Las hipotecas también se han visto afectadas por la pandemia. José Manuel Fernández, director de UCI; Unión de Créditos Inmobiliarias, afirma que los meses de marzo y abril han supuesto un importante parón para el mercado de la compraventa. Ahora bien, desde el mes de mayo se está percibiendo la dinamización y el repunte en el número de transacciones.

Actualmente, se ha visto una reactivación de las peticiones de estudio de subrogación de operaciones y la guerra de precios se ha reactivado. Para la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, si bien es cierto que los márgenes de mejora de precios son cada vez más limitados, las entidades se han esforzado en mejorar las condiciones de fidelización así como los plazos de amortización.

Por ello, la entrada de nuevos actores con vocación prestamista y la ofensiva comercial por parte de las entidades tradicionales se equilibra con unos criterios de riesgo menos laxos y más rigurosos.

En general, sería un buen momento para quienes quieran cambiar de una hipoteca variable a una fija, puesto que actualmente existe una gran oferta de hipotecas fijas con diferenciales muy atractivos.

Susana Cañizares comenta que, en estos momentos, las entidades financieras están ofertando tipos de interés muy competitivos, especialmente si nos centramos en el interés a tipo fijo, ya que dado el bajo valor alcanzado actualmente por el euríbor, están ofertando de forma generalizada el tipo fijo, “entonces desaparece la incertidumbre en lo relativo a la cuota a pagar mensualmente durante el período de amortización del préstamo”.

subrogación hipotecaria

Aunque reconoce que las entidades que han financiado promociones y tienen como objetivo captar al mayor número de clientes posible mediante la subrogación hipotecaria, están ofertando un amplio abanico de posibilidades, tanto en tipos de interés fijos como variables, así como  diferentes periodos de amortización. “Esto representa una flexibilización del período de devolución del préstamo y se ajustan a las necesidades del usuario final”.

Debemos pensar que, habitualmente, los gastos de subrogación oscilan entre el 0,5 y el 1% del capital pendiente de la hipoteca. Además, como cambiamos a otra entidad tendremos que abonar los honorarios correspondientes de formalizar una nueva escritura ante notario más los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.