Cuando decidimos comprar una casa, la hipoteca se convierte en un trámite imprescindible por el que se debe pasar. A partir de aquí surgen muchas dudas, ¿Cómo negociar la hipoteca con el banco? ¿Qué factores se tienen en cuenta a la hora de contratar la hipoteca? ¿Cómo está el mercado? ¿Qué cambios establece la nueva Ley Hipotecaria?

Una de las variables más importantes para determinar el precio de la hipoteca de la vivienda es el euríbor más un diferencial, que va variando según años y meses. Desde el comparador financiero HelpMyCash.com certifican una mejora en las condiciones de las hipotecas de los bancos y aseguran que ahora puede ser un buen momento para contratar una hipoteca. Los datos reflejan que hay un aumento de hipotecas en España. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), las hipotecas a tipo fijo aumentaron del 17,4% en tasa anual, con un tipo de interés medio al inicio del 3,05% frente al 2,37% de las adscritas a tipo variable.

Calcular costes

Está claro que lo primero que debemos pensar es en calcular costes, algo que ya hemos hecho anteriormente cuando nos hemos interesado por comprar una vivienda concreta en cuestión. Debemos analizar el coste mensual que supone el préstamo hipotecario, y para negociar o conseguir la mejor, el coste no debe superar el 30% de nuestros ingresos mensuales.

Tipos de hipoteca

Según nuestros ingresos mensuales, elegiremos un tipo u otro de hipoteca. Es esencial que el comprador cuente con la máxima información y sepa cuál es la hipoteca que más le conviene, tipo fijo, variable o mixto. José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, explica que la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, de la que ya hablamos en este artículo, reduce comisiones como las de amortización anticipada y modifica el reparto de los gastos, donde la tasación es el único gasto que se mantiene para el comprador, el resto los debe asumir la entidad financiera.

Y hay más factores, porque según UCI, las condiciones económicas de la operación se establecen en función de sus características: importe solicitado, plazo, uso y tipología del inmueble adquirido y perfil del prestatario. En este caso, la entidad financiera ajusta sus condiciones en función del riesgo y calidad de la operación.

La tasación

Otro factor a tener en cuenta es la tasación y cómo utilizarla de forma inteligente. Pedro Soria, director comercial de Tinsa, apunta a que muchas personas piensan que la tasación es un trámite que tiene que pedir el banco. Pero cualquier persona puede solicitar una tasación para garantía hipotecaria directamente a una tasadora homologada por el Banco de España. Durante los seis meses de validez del informe, puede utilizarla para negociar las condiciones hipotecarias con distintos bancos en busca de la oferta que mejor encaje con sus intereses. “Si solicitas la tasación para garantía hipotecaria en las primeras fases del proceso de compra, tendrás una referencia de valor emitida por una entidad independiente, que te puede servir para negociar el precio con el comprador. Así evitarás, por ejemplo, firmar un contrato de arras por un precio de compra muy superior al valor de tasación, lo que haría imposible obtener la hipoteca que necesitas para pagarlo. Además, tendrás en tu poder un informe profesional que aporta tranquilidad y transparencia sobre la situación urbanística, constructiva, jurídica y registral de la vivienda”, comenta Pedro Soria, director comercial de Tinsa.

Vivienda nueva o de segunda mano

Muchos compradores se preguntan si hay diferencias en la negociación de la hipoteca cuando se trata de vivienda nueva o bien de segunda mano. “En la mayoría de los casos el comprador de vivienda nueva se subroga en la hipoteca constituida previamente por el promotor, normalmente son condiciones estándar para todos los adquirentes de la promoción”, responde José Manuel Fernández, subdirector general de UCI. Mientras que en las compras de segunda mano, las condiciones se fijan en función de las características de cada operación. “Con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario la gran ventaja que tenía la subrogación del préstamo del promotor al cliente final, que era ahorrarse el impuesto de AJD, se ha perdido, ya que ahora en cualquiera de los casos este impuesto lo asume la entidad”.

Comparadores de hipotecas

Es una suerte que las nuevas tecnologías nos aporten toda clase de información, muchas veces sin salir de casa. Los comparadores de hipotecan son una perfecta solución para dar un primer paso y saber cómo está el mercado y las condiciones que cada entidad ofrece al contratar una hipoteca. A partir de ahí, como no somos expertos en la materia, vamos a necesitar ayuda de profesionales.

Agente inmobiliario, consultor, abogado…

En el proceso de negociación de una hipoteca es vital ir acompañados de los agentes de este sector que nos ayudarán a fijar y negociar el precio que queremos. Por tanto, se hacen imprescindibles figuras como un asesor inmobiliario, un abogado o un economista. En este caso, los profesionales de una entidad especialista en hipotecas como UCI acompañan al cliente a lo largo de todo el proceso de compraventa y tramitación del préstamo. “Además, la Ley regula los intervinientes en el proceso de información y formalización de un préstamo hipotecario indicando sus funciones, requisitos y responsabilidades”, acentúa José Manuel Fernández, subdirector general de UCI. Así, según el profesional, el tándem que forma el agente inmobiliario junto con el consultor es la mejor opción para que los clientes adquieran y financien una vivienda con la máxima seguridad y total transparencia.