La Ley de Propiedad Horizontal regula en general todos aquellos casos en los que un edificio se divide horizontalmente y se forma una Comunidad de Propietarios. Esto quiere decir, que cada piso va a ser una finca registral independiente y que habrá unos elementos comunes a todas las fincas (pasillos, fachadas, azotea, piscina, zonas verdes y otros elementos).

Estatutos de Comunidad y Normas de régimen interior

La primera precaución que debemos tener antes de la compraventa de una vivienda de cara a la Ley de Propiedad Horizontal, consiste en ver si existen Estatutos de Comunidad y normas de régimen interior. Ambos documentos se pueden solicitar al Administrador de la Comunidad. En cuanto a los Estatutos es necesario acudir al Registro de la Propiedad y pedir una nota simple para comprobar si están inscritos.

Los Estatutos de Comunidad contienen normas relativas al uso y destino del edificio y sus pisos locales, uso de los servicios, gastos, normas de administración y gobierno, reglas relativas a reparaciones y obras. Los Estatutos de Comunidad no pueden perjudicar a terceras personas si no están inscritos en el Registro de la Propiedad, porque no serían públicos (apartado 3 del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal).

El Reglamento de Régimen Interior puede existir o no y contiene normas de convivencia fundamentales y aspectos relativos al uso de elementos comunes. Por ejemplo: usos de los cuartos de basuras, horarios de la piscina o de la portería.

En el momento de la formalización de la compraventa en Escritura Pública ante Notario, se suelen adjuntar los Estatutos y Normas de Régimen Interior si las hay, para que quede constancia de su contenido.

Certificado de no deuda

Un aspecto esencial y con el que debemos tener especial cuidado, es el tema de las deudas de comunidad, porque en el caso de existir, responde la finca o piso de esas deudas y por lo tanto, si formalizamos la compraventa de la vivienda del piso “heredamos” las deudas. Por ese motivo, para evitar adquirir deudas derivadas de los gastos de comunidad es esencial exigir un certificado de no deuda al vendedor.

Además, en el momento de la compraventa ante Notario éste exigirá al vendedor un certificado de no deuda relativo a los gastos de comunidad que irá firmado por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente y que se adjuntará a la escritura (art.9.1 apartado e, de la Ley de Propiedad Horizontal). El comprador puede exonerar de esta obligación al vendedor, pero no es aconsejable porque puede suponer un riesgo si existen deudas derivadas de los gastos de comunidad.

Obligaciones según la Ley de Propiedad Horizontal

En el momento en que nos convertimos en propietarios de una vivienda en un edificio en el que existe una comunidad de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal nos impone una serie de obligaciones, que son las siguientes (artículo 9.1):

Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes.

Mantener en buen estado de conservación su piso o local.

Consentir en su piso o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble.

Permitir la entrada en el piso o local a los efectos de los tres apartados anteriores.

Contribuir conforme a la cuota de participación del piso o local al pago de los gastos generales y a la dotación del fondo de reserva.

Utilizar el inmueble con la diligencia.

Comunicar al secretario de la comunidad un domicilio a efectos de notificaciones y el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Uso de elementos comunes: fachadas, azoteas, terrazas

Un aspecto a tener muy en cuenta en el momento en que decidamos comprar una vivienda, es el uso que se debe hacer de los elementos comunes del inmueble como las fachadas, las azoteas o las terrazas que pueden ser elementos comunes de uso privativo (es el caso de los áticos).

Es necesario que leamos con mucha atención los Estatutos de Comunidad para ver qué regulan al respecto e incluso solicitar las actas de comunidad al Administrador para poder leerlas y ver si existen pactos al respecto, por ejemplo, en relación a la colocación de aparatos de aire acondicionado en la fachada, cierre de terrazas, colocación de persianas en miradores o de toldos.

No podemos olvidar, que no se puede modificar un elemento común sin el consentimiento de la comunidad y que poner un toldo o cerrar una terraza afecta a la fachada del edificio que es un elemento común.

Agregación, segregación y división de viviendas

Para entender lo que es cada figura imaginemos que tenemos un local de unos 200 metros cuadrados y que, en este caso, vemos más sencillo alquilar locales más pequeños. Podemos hacer una división y hacer dos locales de 100 metros cuadrados. Otra opción que tenemos es la segregación, que se refiere sólo a una parte de una finca (la división se refiere a un todo).

Y finalmente, podemos hablar de agregación de un piso o local, cuando agregamos o añadimos una parte de un piso o local a otro que ya existía.

Desde el año 2013, cuando se modificó la Ley de Propiedad Horizontal (hasta ese momento se solicitaba la unanimidad de toda la comunidad para realizar agregaciones, divisiones y segregaciones), los requisitos que se deben cumplir son los siguientes:

Autorización administrativa.

Petición a la junta de propietarios.

Aprobación de las 3/5 partes del total de los propietarios.

Fijación de las nuevas cuotas de participación.

Por lo tanto, tener en cuenta la Ley de Propiedad Horizontal y los derechos y obligaciones que de ella se derivan nos permitirá realizar una compraventa con mayor seguridad y confianza, al conocer aspectos importantes que pueden afectar a la vivienda que pretendemos comprar. No podemos olvidar que la compra de una vivienda es una de las inversiones más importantes que haremos en nuestra vida.