Un local comercial deberá cumplir una serie de requisitos para desarrollar una actividad determinada y una vivienda deberá cumplir un conjunto de condiciones de habitabilidad, y estos aspectos van a influir en el contenido del contrato de arrendamiento de vivienda y de local.

Aspectos básicos del contrato de arrendamiento de vivienda y de local

La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en la actualidad, habla de arrendamientos de vivienda y arrendamientos para uso distinto de vivienda, en esta segunda categoría están contemplados los locales comerciales, oficinas, naves y otros inmuebles que no sean vivienda y que no estén expresamente excluidos o sobre los que exista otra normativa aplicable.

Régimen jurídico

El régimen jurídico de un contrato de arrendamiento de vivienda y de un contrato de local es  distinto puesto que en el primero prevalece la voluntad de las partes y en el segundo la ley establece lo siguiente: “(…) los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Por lo tanto, existe un límite a la voluntad de las partes para el caso de los contratos de arrendamiento de vivienda que es el establecido por lo regulado por la propia Ley de Arrendamientos Urbanos.

Duración

La duración es uno de los aspectos claramente diferenciadores de un contrato de arrendamiento de vivienda frente a un contrato de local comercial. En cuanto al contrato de arrendamiento de vivienda la Ley establece que la duración será pactada por las partes, pero regula una duración mínima de 3 años.

En el caso de los arrendamientos de locales, prevalece el pacto entre las partes y por lo general los periodos de duración que se acuerdan suelen ser más largos: entre 5 y 7 años, dependiendo de los casos.

Habitabilidad o posibilidad de desarrollar la actividad pactada

En un contrato de arrendamiento de vivienda una de las principales obligaciones del arrendador, es garantizar las condiciones de habitabilidad de la vivienda. En el caso de los locales, esta obligación se traduce en que el local debe reunir las condiciones necesarias para desarrollar la actividad pactada entre arrendador y arrendatario.

Obras

En los contratos de arrendamiento de local la posibilidad de realizar obras es uno de los aspectos más importantes, puesto que el arrendatario va a necesitar adaptar el local a la actividad que pretenda desarrollar por lo que necesitará autorización a priori para realizar dichas obras iniciales y ésta autorización se suele conceder en el propio contrato.

En el caso de las viviendas los inquilinos no suelen realizar obras en la vivienda salvo pequeñas reparaciones debidas al uso y lo habitual es que esté completamente prohibida la realización de obras.

Cesión y subarriendo

En el caso del arrendamiento de vivienda, la cesión y el subarriendo parcial se podrán realizar con el consentimiento del arrendador y no es posible el subarriendo total. Para el caso de los locales, la ley establece lo siguiente: “Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador”.