Por ese motivo, la compraventa de las viviendas de segunda mano supone una oportunidad de inversión, en la que debemos tener en cuenta aspectos tan importantes como los impuestos y la posibilidad de tributar por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) si se cumplen los requisitos legales. Veamos cómo aplicar el IVA en las viviendas de segunda mano.

En base a los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) a finales del año pasado, las transacciones de vivienda nueva cayeron hasta un 20,6% en noviembre, frente al aumento del 41,6% en la compraventa de viviendas de segunda mano.   

El mercado inmobiliario fue uno de los primeros en sufrir los síntomas de la crisis económica en España, por eso en la actualidad, las señales de recuperación del mercado inmobiliario son muy positivas como indicadoras a su vez, de la recuperación económica general.

Renuncia a la exención de IVA en las vivienda de segunda mano

Como regla general la compraventa de viviendas de obra nueva, es decir aquellas que se entregan por primera vez (se entiende por primera entrega cuando la realiza el promotor tras la construcción), se encuentra gravada por el IVA; y la compraventa de viviendas de segunda mano se encuentra gravada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Por lo tanto, compraventa de segunda mano está exenta del pago de IVA y tributa por ITP. Pero, cuando se compra una vivienda de segunda mano como una inversión para alquilar o volver a vender, es interesante estudiar la posibilidad de tributar por IVA (renunciando a la exención) en lugar de por ITP, porque el IVA es un impuesto deducible y un impuesto que grava. Por lo tanto, si el que compra es un empresario o profesional, le interesará tributar por IVA en lugar de por el impuesto de transmisiones patrimoniales, para poder recuperar dicho impuesto mediante la deducción en la declaración de IVA.

En relación a la exención, la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, establece en el artículo 20 dos la posibilidad de renunciar a la exención del IVA en determinados casos y cumpliendo los requisitos establecidos reglamentariamente.

Los requisitos que se deben cumplir según la normativa aplicable para poder tributar por IVA en la compraventa de una vivienda de segunda mano, son los siguientes (artículo 8 Reglamento del IVA – Real Decreto 1624/1992):

  • Que el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de su actividad.
  • Que se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción.
  • La deducción deberá comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes.
  • La renuncia se practicará por cada operación realizada por el sujeto pasivo y, en todo caso, deberá justificarse con una declaración suscrita por el adquirente, en la que éste haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total o parcial del Impuesto soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles o, en otro caso, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los bienes adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción, total o parcialmente.

Estos requisitos fueron analizados por una Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2015, que expuso, entre otras cuestiones, que no resulta esencial que aparezca literalmente en la escritura una renuncia expresa del transmitente a la exención del IVA, siendo suficiente la constancia de haberse repercutido el Impuesto en la propia escritura de compraventa, pues de esta forma es incuestionable que adquirente y transmitente manifiestan su intención y conocimiento indubitado de que la operación queda sujeta al IVA.

Por otro lado, la doctrina más reciente del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) establece que ya no es esencial que aparezca en escritura la renuncia expresa, siendo el único requisito formal que conste en la escritura que se ha repercutido el IVA. No obstante, por seguridad, recomendamos que en la escritura pública de compraventa aparezca una cláusula expresa de renuncia a la exención en el IVA

Finalmente, en el caso en que decidamos adquirir una vivienda usada y tributar por IVA es importante acudir a un fiscalista especializado en temas inmobiliarios para que nos oriente y nos aconseje sobre la posibilidad de renunciar a la exención de IVA. De esta forma podremos actuar con seguridad y evitarnos futuros problemas con la Agencia Tributaria.

También miraremos qué debemos hacer en el registro de la propiedad, los actos jurídicos documentados, el préstamo hipotecario, si es una vivienda de protección oficial y las deducciones por familias numerosas a la hora de comprar una casa. Además de tener en cuenta los gastos de notaría, las diferencias sobre ello en comunidades autónomas. Ahora tienes más claro cómo aplicar el IVA en las viviendas de segunda mano.