La plusvalía es el beneficio obtenido en una transacción, es decir la diferencia positiva entre el precio al que se compró un bien y el precio al que se vendió. El incremento de valor de este producto significará una ganancia para el vendedor. Y por eso la Administración considera que se debe pagar un tributo por esta ganancia.

La plusvalía es gravada en el IRPF y en el impuesto sobre sociedades, dependiendo de la naturaleza del sujeto pasivo. En el caso de una plusvalía municipal sobre la venta de un inmueble, el pago se realiza en el ayuntamiento del lugar donde se encuentra el bien y tiene carácter anual. La plusvalía se puede generar, por ejemplo, por reformas en la vivienda, por el aumento de valor del edificio debido a una mejora de las carreteras o por el incremento del valor del suelo.

Cabe decir que este impuesto es uno de los que dinero recauda para los ayuntamientos, sobre unos 2.000 millones de euros al año. Este pago lo deberá abonar siempre el vendedor en el caso de que sea una transacción. En cambio, si el inmueble es donado será la persona que recibe el bien quien deberá liquidar el tributo al ayuntamiento correspondiente.

El cálculo de este impuesto lo aplica el propio ayuntamiento. La base imponible se calcula en función del valor catastral del bien y del tiempo transcurrido en poder de la parte vendedora o del donante o fallecido, en el caso de donaciones y herencias. Se calcula un porcentaje que sale de la multiplicación de una cuota que el ayuntamiento impone por el número de años que se ha disfrutado del inmueble. Este porcentaje se aplicará al valor catastral y dará como resultado la base imponible. Sobre este importe se aplicará entonces el tipo impositivo, que nunca puede superar el 30% por ley. Tal como se ve, en esta fórmula no se tienen en cuenta el importe de la venta, si el vendedor ha obtenido ganancias o pérdidas en la transacción respecto a cuando compro el inmueble, algo que ha despertado cierta polémica.

La plusvalía en juicio

Los ayuntamientos, juzgados y tribunales serán los que tomarán la decisión de aceptar o no la inconstitucionalidad del pago de la plusvalía, caso por caso.

Una de las polémicas que más suscitó el pago de este tributo es la consideración de que debe pagarse siempre, aunque el vendedor no haya conseguido un beneficio en la venta. Este hecho contradice la naturaleza intrínseca de la plusvalía para la cual debe haber beneficio para que sea considerada como tal. Eso ha provocado, sobre todo en la época más aguda de la crisis inmobiliaria, que además de perder dinero en la venta, el vendedor tenga que asumir un gasto extra que no puede asumir. Esta situación ha generado numerosas denuncias a tribunales en las que pedían el no cobro de este impuesto en caso de saldo negativo. Por eso recientemente, el Tribunal Supremo ha cambiado las reglas del juego y ha confirmado que el pago de la plusvalía municipal solo se pagará en caso de ganancia por parte del vendedor. Si se ha efectuado algún pago por parte del ayuntamiento, el afectado deberá demostrar mediante documentos oficiales de que realmente la transacción no ha generado esta plusvalía.

Pero el frente ahora ya no está solo en el caso de los que han tenido pérdidas, sino también en los que consideran que el pago de este impuesto es inconstitucional en caso de ganancia. Así lo ha sentenciado un Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Madrid, que ha considerado inconstitucional el cobro de la plusvalía cuando un contribuyente ha ganado dinero en la venta de un inmueble. A raíz de la última sentencia del Tribunal Supremo, nos encontramos en una especie de limbo para regular la forma de determinar en cada caso la existencia o no de incremento de valor en la transmisión de un inmueble. Por eso actualmente son los ayuntamientos, juzgados y tribunales, los que tomarán esta decisión. De esta forma el contribuyente se ve abocado a una situación de confusión e indefinición para saber si deberá abonar o no el impuesto de plusvalía municipal. Por eso en los últimos meses los ayuntamientos han recibido una avalancha de reclamaciones y en más de un caso los alcaldes se han visto obligados a contestar pidiendo paciencia y comprensión ante el vacío legal en el que se encuentran.