A la hora de comprar una vivienda son muchas las dudas que pueden surgir a los interesados. Desde que se aprobara la Ley de Préstamos Hipotecarios hace algo más de dos años, los notarios que ahora tienen un papel todavía más importante que antes, destacan algunas dudas como las más frecuentes a resolver entre los implicados.

¿Es obligatorio contratar seguros y otros productos para que me den el préstamo?

Este era precisamente uno de los cambios que introdujo la nueva norma, por lo que todavía hay quien no lo tiene claro. La abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona, Arantxa Goenaga afirma que «no existe una obligación como tal de contratar un seguro con el banco para que te concedan un préstamo hipotecario». Sin embargo, la letrada sí que admite que la mayoría de las entidades bancarias los vinculan.

En este sentido, Goenaga explica que «esa vinculación se produce por varios motivos, por seguridad para la entidad bancaria para garantizarse cobrar si ocurre una desgracia y porque es con lo que ganan dinero». De alguna forma esta posibilidad les ayuda a cubrir los gastos de la escritura de préstamo hipotecario, que ahora les corresponde pagar a las entidades bancarias. Por otro lado, debemos saber que dichos seguros, el de vida, de hogar o el de impago suelen suponer una garantía más que nada para la entidad bancaria, ya que en caso de desgracia este importe será cobrado por el banco porque el capital asegurado está vinculado al importe del préstamo.

Otra cosa que suelen hacer los bancos es bonificar el tipo de interés vinculando a los prestatarios. «Esta vinculación», afirma Goenaga, «la hacen con la obligación de ingresar la nómina, utilización de tarjetas bancarias o con un plan de pensiones, productos que reportan una continuidad del cliente y que redundan en el beneficio de la entidad bancaria», concluye la abogada.

¿Me pueden cobrar comisión si amortizo la hipoteca por adelantado?

Todo hipotecado sueña con liquidar su deuda antes de tiempo. Sin embargo, no siempre tenemos claro cuál sería el procedimiento o si nos costaría dinero hacerlo. En este sentido, Arantxa Goenaga explica que «las comisiones se pactan antes de formalizar un préstamo hipotecario y la comisión por amortización del préstamo es una de ellas». Esto quiere decir que dependerá de las condiciones específicas de la hipoteca que contratemos.

Por otro lado, aunque ya no es habitual negociar las amortizaciones parciales, si queremos hacerlo Goenaga aconseja ver si éstas contemplen una comisión porque, según afirma, «si la parcial no tiene comisión», podemos no amortizar la totalidad «para así no tener que pagar». Según explica la letrada «la razón por la que las entidades bancarias establecen esta comisión es para asegurarse mayores intereses porque cuanto más dure el préstamo en el tiempo más pagaremos de intereses».

¿Qué es el valor de subasta?

Esta es otra de las dudas más recurrentes entre los futuros compradores de vivienda. Lo primero que debemos saber es que el valor de subasta es el precio que se va a dar a esa casa en el contrato de préstamo. Según nos explica Arantxa Goenaga, «esta valoración se hace mediante una tasación en la que una entidad independiente fija cuál es el valor» del inmueble en cuestión.

Este valor tiene varias utilidades. El primero, el de fijar el importe que se va a prestar. El préstamo no superará nunca el 80% de dicho importe. Por otro lado, este valor será el precio que fije el juzgado como base para vender el inmueble en caso de que el banco tenga que acudir a un procedimiento judicial si no se está pagando el préstamo y la entidad quiere recuperar el dinero prestado.

¿Qué ocurre si dejo de pagar la cuota hipotecaria?

Esta es otra de las dudas más recurrentes. Aquí depende mucho del número de cuotas impagadas. Si estamos hablando de una sola cuota, o el retraso en el pago, normalmente la entidad bancaria no pondrá problemas. Aunque seguramente nos cobre intereses de demora, que según la nueva ley, están fijados en 3 puntos sobre el interés normal del préstamo. También a veces una penalización, cuyo importe también es fijo, entre 30 y 45 euros.

Sin embargo, caso bien distinto es que se empiecen a suceder en el tiempo los impagos. Con la nueva ley hipotecaria, el banco puede reclamar la amortización total de la hipoteca si se ha producido un impago de 12 meses o el equivalente a un 3% del importe total de la hipoteca. Estas cifras se tienen en cuenta si el préstamo está en su primera mitad. Si el impago se produjera en la segunda mitad de vida del préstamo entonces los plazos son superiores. El banco podrá reclamar el importe total de la hipoteca si el impago dura más de 15 meses o supone el 7% del importe adeudado.