El sector inmobiliario sigue siendo uno de los más sólidos a la hora de invertir a pesar de las consecuencias económicas derivadas de la pandemia. Lo que sí que es cierto es que, como ocurriera en el pasado, no todas las ciudades españolas ni todas las zonas ofrecen la misma rentabilidad. La clave está en conocer bien nuestras necesidades y estudiar con detenimiento la inversión.

¿Qué factores influyen a la hora de invertir?

El contexto económico es fundamental para convertir una ciudad, una localidad o una zona en buena para la inversión. Es decir, si ofrece o no unas características económicas, de empleo y de presencia de demanda extranjera proclives.

Lo primero que hay que hacer, según explica Julián Salcedo, Presidente de Foro Economistas Inmobiliarios «es decidir en qué productos hacerlo». Porque lógicamente dependiendo del producto inmobiliario unas ciudades serán mejores que otras para realizar la inversión.

Así por ejemplo, afirma que «depende de si queremos invertir en viviendas, oficinas, retail, centros comerciales, logístico, hoteles, otros productos alternativos, como residencias de estudiantes o de mayores, o garajes». Y es que cada producto tiene su propio mercado. Salcedo afirma que, por ejemplo, «las oficinas básicamente se concentran en Madrid y Barcelona, y Madrid tiene el doble de superficie arrendable que Barcelona».

Otra cuestión a tener en cuenta es el tipo de inversor. Según el Presidente de Foro Economistas Inmobiliarios «hay que distinguir entre inversores profesionales y particulares». En el caso de los particulares, Salcedo afirma que «casi se centran exclusivamente en viviendas».

¿Cómo se mide la rentabilidad?

La rentabilidad de cada uno de los productos inmobiliarios depende de varios factores. Según explica Julián Salcedo «depende del riesgo, del tamaño de la inversión y de la financiación empleada». Pero también del plazo de recuperación que se haya estimado.

Otro factor que influye en la rentabilidad y que se debe tener en cuenta es, según Salcedo «la oferta y demanda existente para ese producto inmobiliario concreto, que determinan el plazo de vacancia o tiempo que se encuentran desocupados los inmuebles».

El experto inmobiliario recomienda que «cuando un particular invierte en vivienda destinada al alquiler debe tener en cuenta no solo la rentabilidad directa (bruta, sin deducir gastos, o neta, deduciéndolos) sino también la indirecta». El experto se refiere a la variación en el precio que puede sufrir la vivienda. Y continua, «en los períodos de subidas de precio de la vivienda este componente es positivo y suma, pero cuando baja el precio es negativo y resta».

¿Dónde es más rentable invertir?

Como bien ha explicado al principio de la entrevista Julián Salcedo, si queremos invertir en oficinas, Madrid sería la primera opción. «Donde existe el mayor número de empresas», explica el experto y, continua, «si es en retail o centros comerciales, allí donde el consumo y la renta son más altos», haciendo referencia a regiones como Cataluña, con Barcelona a la cabeza, o Andalucía, con Sevilla y Málaga como principales focos de inversión.

Por otro lado, si lo que se busca es invertir en logística Salcedo apunta a Madrid o Zaragoza como localidades con mejores perspectivas.

Si se trata de un inversor particular, Salcedo afirma que «en la actualidad, sin duda la vivienda es el producto estrella». Dependiendo del capital que posea se elegirán unas u otras ciudades. Por ejemplo Julián Salcedo señala que si la inversión «es en vivienda ciudades pequeñas como Lérida o Murcia» pueden ser una buena opción. Eso sí, añade «hay que tener en cuenta que son mercados muy pequeños».

Para Raf Jacobs, Fundador y CEO de Inspire Property Experts «es un magnífico momento para invertir en zonas muy céntricas, en ciudades o grandes ciudades donde anteriormente los precios no eran accesibles para ciertos presupuestos».

Obstáculos que encontramos al invertir en inmobiliario

La inversión en España tiene, como en otros lugares determinados obstáculos a los que, sobre todo, el pequeño o mediano inversor debe hacer frente. Así Raf Jacobs, nos señala tres.

  • No tener una estrategia definida. Según afirma Jacobs, «muchos inversores van sin estrategia» por sorprendente que parezca. Es crucial tener muy claras las finanzas pero también el  tipo de vivienda en la que se quiere invertir, así como las zonas. «Si no lo tienes claro, muy difícilmente vas a hacer la mejor inversión», afirma el experto inmobiliario. En este sentido, Jacobs recomienda asesorarse a través de expertos en inversión inmobiliaria, ya que cumplen una función distinta a la de la agencia inmobiliaria que ofrecerá un activo que tenga en cartera pero no necesariamente puede ser el mejor para la inversión.
  • Dejarse llevar por las falsas oportunidades. Estudiar la inversión con detenimiento incluye también estudiar el activo cuidadosamente. De esta manera evitaremos dejarnos llevar por las falsas oportunidades, es decir aquellas que con un precio muy bajo, luego suponen una fuente de problemas. Según el CEO de Inspire Boutique Apartments, «hay pisos que son muy buenas oportunidades pero muchos no lo son». El experto aconseja «tener cuidado que no tengan cargas, que no sea un piso con situaciones muy complejas», por ejemplo. Y es que muchas veces los verdaderos chollos no están publicados y la posibilidad de tener acceso a las viviendas off market puede ser una ventaja.
  • Dudar o equivocarse con la reforma. Según Raf Jacobs hay que valorar las reformas con cuidado. Hay casos en los que se compra un piso y se reforma bien o muy bien, pero incluso reformado «tener todavía un producto regular, que lo alquilaras bien pero no de forma excelente, y tampoco lo podrás vender con un buen margen», explica Jacobs. Es decir, que no obtendremos según el experto, un «rendimiento optimizado». Por otro lado, la otra forma de equivocarse con la reforma es «no comprar el piso que de verdad merece la pena comprar». Para Jacobs es fundamental saber ver «el potencial de esa vivienda en el mercado en el medio y largo plazo». De ahí que recomiende buscar un asesor para la inversión, que nos ayude a identificar el potencial del piso y a saber calcular bien los gastos de la posible reforma.

Normativa estable

En este sentido, Julián Salcedo añade «la inseguridad jurídica, la inestabilidad institucional y la incertidumbre regulatoria» como aspectos cruciales que pueden convertirse en obstáculos para el inversor. También, señala el experto, «las dificultades de los pequeños para acceder a financiación bancaria».

Las últimas noticias relacionadas con el límite de precio al alquiler ha hecho que muchos pequeños inversores se muestran cautos a la hora de tomar esta decisión. Sin duda, un factor que condicionará el futuro sobre este activo inmobiliario.