Durante los últimos años han ido surgiendo diversos conceptos inmobiliarios que vale la pena conocer. Es el caso de la nuda propiedad, un concepto referido al derecho de una persona sobre una cosa de la que es propietario, y aunque tenga el dominio sobre la cosa, no ostenta la posesión.

En el terreno inmobiliario, y según Habitatge de determinados ayuntamientos, se refiera a cuando el propietario tiene derecho sobre la vivienda, pero no ostenta su posesión, ya que la ha cedido a través de un derecho denominado usufructo. Esta opción sigue creciendo, pues en 2019, las transacciones de nuda propiedad aumentaron un 36%, en especial entre los mayores de 75 años. Así, tanto si quieres vender o comprar un piso puede interesarte saber más sobre este concepto.

¿Qué es la nuda propiedad?

Este concepto permite al propietario vender su vivienda, seguir viviendo en ella y recibir el dinero de la venta de una sola vez.

Si profundizamos, se refiere a cuando una persona adquiere una propiedad, obtiene lo que se conoce como pleno domino. El pleno domino se divide entre la nuda propiedad y el usufructo vitalicio. Según explica Eduardo Molet, consultor inmobiliario y fundador de Red Expertos Inmobiliarios, “en este caso estaríamos hablando de vender solo la nuda propiedad, con lo cual la persona seguiría disponiendo mientras viviese del usufructo de la vivienda”.

El blog de Bankia explica también que el vendedor no solo mantiene el derecho de seguir viviendo en el inmueble sino que, mientras esté con vida, puede también alquilarlo o ceder su uso a terceros.

¿Cómo funciona?

Para Eduardo Molet, con la nuda propiedad, el propietario tiene tanto la nuda propiedad como el usufructo vitalicio. Si vende la nuda propiedad, pero no el usufructo, mantiene el derecho a usar y disfrutar de la casa mientras viva. “El comprador de la nuda propiedad no adquiere el pleno dominio de la vivienda hasta el fallecimiento del usufructuario, usufructo que se extingue cuando este fallece. Es en ese momento cuando el comprador de la nuda propiedad adquiere el pleno dominio”.

Cuál es el perfil de personas que optan por este sistema

Los perfiles más comunes entre los que optan por la nuda propiedad son aquellos que no tienen herederos, gente mayor que quiere aumentar sus ingresos para vivir más cómodamente y así disfrutar de su tiempo libre. Mientras que también están los que quieren asegurar el bienestar de sus hijos. Principalmente la edad que suelen tener es de entre 75 y 80 años. “También nos encontramos con personas mayores que necesitan cuidados pero que no quieren ingresar en una residencia, y con el dinero de la venta en nuda propiedad pueden pagar asistencia a domicilio, sin que sus hijos, si los tienen, tengan que desembolsar dinero”, comenta Eduardo Molet.

Explica que hace poco, en su empresa, tuvieron el caso de una persona mayor que necesitaba dinero para sus hijos y a la que esta fórmula le permitió ayudarles sin perder su independencia. De otra manera, tendría que haber vendido su casa e ir a vivir con sus hijos.

Respecto al perfil de compradores, según el blog de Bankia, se trata de inversores que buscan rentabilidad a largo plazo y este tipo de activos se la garantiza.

¿Dónde encontramos más viviendas en nuda propiedad?

La mayor parte de las ventas bajo esta fórmula se realizan en capitales y grandes ciudades, como Madrid, Palma de Mallorca, Barcelona, Bilbao, Valencia, Benidorm, Sevilla, Marbella, Alicante o Las Palmas.  “En pueblos y pequeñas poblaciones, el mercado de la venta de la nuda propiedad es casi inexistente”, añade Eduardo Molet. Cree que faltan agencias inmobiliarias que comercialicen este producto en tales zonas y a esto hay que añadir el desconocimiento del producto de nuda propiedad entre los ciudadanos de estos municipios.

Ventajas de la nuda propiedad

Para el propietario, la principal es que puede seguir usando la propiedad y recibir el dinero de la venta al instante y de una sola vez, y todo queda escriturado ante notario. El vendedor garantiza el uso y disfrute de su vivienda para siempre.

Además, los gastos también serán menores para el vendedor, ya que paga solo los consumos ordinarios de la vivienda (agua, electricidad, gas…), mientras que el inversor o comprador se haría cargo desde ese momento del IBI y las derramas extraordinarias de la vivienda.

Ventajas para los compradores

Según la web de API, los compradores tienen la posibilidad de adquirir un inmueble a un precio más competitivo que el que encontraría en el mercado, a cambio de no tener una fecha determinada para poder hacer uso del mismo. No obstante, y a pesar de que no haga uso de la misma, deberá hacerse cargos de diversos costes: la tasa de basuras, el Impuesto de Bienes Inmuebles y demás gastos que puedan estar relacionados con su dicha propiedad.

Ventajas para los vendedores

En Agencia inmobiliaria La Playa, destacan algunas de las ventajas que puede tener la nuda propiedad para el vendedor:

No pagarán los recibos de la comunidad así como las derramas extraordinarias y reducirán el coste del seguro de la casa. Sólo deben asumir las cuotas ordinarias de la Comunidad, los recibos de los suministros (electricidad, agua, gas, etc.) y la tasa municipal de residuos urbanos / basuras (cuando ésta se cobre por su Ayuntamiento).

Si realizan la operación sobre su vivienda habitual, tendrán una exención total en el IRPF (Declaración de Renta) respecto de la posible ganancia patrimonial al estar vendiendo la nuda propiedad sobre su vivienda habitual.

No deberán pagar ninguna clase de gastos, honorarios de Notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría, ni impuestos (a excepción del Impuesto Municipal de Plusvalía), que serán abonados por el comprador.

Si con el transcurso del tiempo ya no desean mantener el derecho de uso y disfrute de su casa, podrán alquilar la vivienda. También podrá vender el derecho de usufructo al nudo propietario, para que éste pueda disponer de ella.

Inconvenientes de la nuda propiedad

Aunque hay ventajas, comprar una casa de nuda propiedad puede tener una serie de inconvenientes. El comprador no puede hacer uso de la casa que ha comprado, puesto que no puede disfrutar de la vivienda hasta que fallezca el usufructuario.

También para el comprador hay el inconveniente de tener que pagar los gastos de la compraventa, como es el notario y los impuestos, además de la cuota de la comunidad.

El comprador, además, no puede alquilar esta propiedad, pero sí el usufructuario.

Derechos del nudo propietario

  • Derecho de propiedad
  • Derecho a vender la nuda propiedad
  • Derecho a hipotecar la nuda propiedad
  • Derecho a realizar obras y mejoras
  • Derecho a que se restituya el uso y disfrute de la vivienda cuando se haya extinguido su usufructo

Obligaciones

  • Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias del bien, en este caso, la vivienda.
  • Respetar el derecho del usufructuario.
  • Pago de los tributos e impuestos correspondientes al usufructo.
  • Abonar la hipoteca de lo usufructuado.
  • Responder ante el usufructuario.
  • Hacerse cargo de los gastos de comunidad.

Una opción de futuro

Eduardo Molet destaca que este concepto está unido al futuro de las pensiones, pues la vivienda y su propiedad pasarán a jugar un papel fundamental. Comenta que Óscar Arce, director general de economía y estadística del Banco de España, defiende hacer liquidez de la vivienda y advierte que en las próximas décadas los nuevos pensionistas dispondrán de menores pensiones, y estos tendrán que obtener liquidez con sus viviendas.