Durante la pandemia, el alquiler experimentó bajadas de precios significativas hasta que el pasado año los precios empezaron a subir. Veamos qué factores marcarán el mercado del alquiler en 2023, que despunta y engloba varios movimientos interesantes.
Aumento de la demanda
A pesar de que los precios han subido, también lo han hecho los de compra y por esto una gran parte de la población debe alquilar. Por esto la demanda crece y el propietario puede entonces fijar nuevamente los precios al alza (dentro de los límites permitidos).
Según idealista, varios factores son responsables del aumento de la demanda de pisos en alquiler, pese al encarecimiento de las rentas, entre los que se encuentran la falta de oferta o el aumento de los tipos de interés y la inflación que impactan en los costes de construcción de una vivienda y que han provocado que el acceso a la compra de una casa resulte más complicado. Así, el alquiler es una segunda opción para quienes no pueden ser propietarios aún.
Límite temporal del 2% en la renovación de las rentas
El Gobierno llegó al acuerdo de congelar el precio de los alquileres en los contratos que se renueven durante seis meses. Esto, según El País, impediría a los propietarios subir el precio de la renta a sus inquilinos entre el término de un contrato y el inicio del siguiente.
Hasta ahora, una de las medidas “estrella” del Ejecutivo ha sido la aplicación de un límite del 2% en la renovación de las rentas del mercado del alquiler. La abogada y socia de Círculo Legal Barcelona, Arantxa Goenaga, afirma que se trata de “una medida populista que no ha servido de nada”. “Lo único que ha provocado es que los propietarios de viviendas sufran esta pérdida al habérseles trasladado un prejuicio que debería haber sido asumido por el Gobierno”.
Precios por las nubes en las capitales
2023 arranca con precios algo altos en los alquileres, especialmente en grandes ciudades. El último informe de idealista señala que en 23 ciudades, los precios de los arrendamientos han cerrado el año en récord de la serie histórica de idealista, tras registrar subidas que han superado, en algunos casos destacados con creces, la tasa de inflación adelantada del mes de diciembre (IPC 5,6%) como en Barcelona (25,7%), Alicante (23,4%), Valencia (20,9%) o Málaga (20,7%), y que suman un total de 32 capitales.
Así el precio de la vivienda en alquiler se ha incrementado un 8,4% interanual de media en España a cierre de año, hasta los 11,4 euros/m2 al mes, y apenas se encuentra un 0,3% por debajo de las rentas máximas nacionales alcanzadas en septiembre de 2020 (11,5 euros/m2/mes), en plena época pospandémica.
Falta de stock en el mercado del alquiler
Según datos de mercado, las ciudades con caídas de stock interanuales más grandes son Alicante, Palma de Mallorca, Málaga, Barcelona y Madrid, todas superando el 40%. Como hemos visto, el aumento de precios se debe, en gran medida, por la falta de stock.
Se produce por la alta demanda por parte de inquilinos en grandes ciudades, que supera a la generación de oferta. “Esto se produce en parte por la dificultad para acceder a una vivienda en propiedad y la migración hacia las grandes ciudades desde la España vacía con el consecuente aumento poblacional en las capitales”, explica Alberto Dahl, gerente de operaciones de Wolo.
Otras causas que favorecen la falta de stock son las medidas estatales de limitación de precios y en general aquellas que generan inseguridad jurídica en el sector. Según la plataforma especializada en alquileres de larga duración, estas medidas “desincentivan la inversión de propietarios/inversores en la compra de viviendas y el modelo build to rent, provocando el trasvase de pisos del alquiler a la venta”.
Alquilar bajo la modalidad de alquiler temporal
Esta nueva modalidad está creciendo dentro del mercado del alquiler. En el último año, cerca de un 200%, según los expertos de Youhomey. Una de las razones de apostar por el alquiler temporal es que permite lograr una interesante rentabilidad, sin perder a largo plazo la disponibilidad de la vivienda. El alquiler temporal se encuentra dentro de la categoría de uso distinto al de la vivienda por estar destinado principalmente a personas que se trasladan a otra ciudad principalmente por motivos profesionales o formativos, y cada vez más a los nuevos “nómadas digitales”. “La posibilidad de acotar el acuerdo a un periodo que no supere los seis meses supone, para el propietario, una capacidad mucho mayor a la hora de disponer libremente de su vivienda”, añade el directivo de Youhomey.
Oportunidad para los propietarios
Si bien en la pandemia el alquiler se estancó, la situación actual representa una oportunidad para los propietarios. Desde Wolo opinan que para los propietarios que deciden alquilar su piso, la falta de stock representa la oportunidad de cerrar la operación de forma más rápida y a mejor precio. Concretamente en España, la variación anual del precio por metro cuadrado de alquiler es de un +6,2%; mientras que en ciudades como Barcelona o Madrid es aún mayor, de un +22,3% (el precio se ubica en 18,3€/m2, máximo histórico) y +10,4%, respectivamente.