El 78% de las transacciones inmobiliarias realizadas en España durante 2022 tuvo como destino la reposición, según los datos recogidos por la compañía Alfa Inmobiliaria. ¿En qué consiste el mercado de reposición de viviendas y por qué ha aumentado en gran medida?

El mercado de reposición se refiere a aquellas viviendas que sustituyen, por uno u otro motivo, a una propiedad anterior. “En un país de propietarios como el nuestro, este tipo de comprador, además de ser el mayoritario, se beneficia de dos ventajas importantes”, según Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

El experto señala que primero ello permite aprovechar las ventajas fiscales que existen para aquellas personas que adquieren una nueva propiedad en los dos años inmediatamente posteriores a la venta. “Cuando una persona vende su vivienda habitual está exenta del pago de impuestos (IRPF) por esas ganancias patrimoniales, siempre y cuando invierta el dinero obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual”.

Qué es el mercado de reposición de viviendas y por qué ha ascendido en poco tiempo

Mientras otra ventaja es que los compradores se benefician de que los bancos suelen ver este tipo de operaciones con buenos ojos. Por esto, quienes sustituyen una vivienda por otra tienen más posibilidades de acceso a la financiación que la mayor parte de los jóvenes que, por lo general, cuentan con trabajos menos estables, sueldos bajos, y una importante dificultad para ahorrar.

Aumento exponencial de este mercado en poco tiempo

Como hemos indicado, casi el 80% de las transacciones inmobiliarias que se han realizado en España el pasado año tuvo como destino la reposición. Según Duque, esta cifra ha crecido, si bien en un porcentaje similar al incremento de operaciones de compraventa.

“Llevamos años en que la reposición oscila entre un 76% y un 80% de las operaciones de compraventa. Este año, con el incremento de operaciones que se han generado en el mercado, la cifra total ha crecido notablemente, no tanto así el porcentaje”.

¿Cuál es el perfil de este tipo de comprador?

Desde Alfa Inmobiliaria dan a conocer que el perfil medio del comprador de vivienda de reposición es un individuo, o una pareja, de entre los 35 y 45 años, que venden su casa generalmente para adquirir otra más grande, más céntrica o más cómoda.

Se valora el precio y la zona en la que está ubicado, los materiales de construcción -tanto de la fachada como del interior de la vivienda-, la distribución de los espacios, la estética de las zonas comunes, el acceso al portal, el confort térmico y acústico, la luminosidad o la existencia de zonas de esparcimiento como jardín o piscina comunitario.

Qué es el mercado de reposición de viviendas y por qué ha ascendido en poco tiempo

También se tiene en cuenta la antigüedad de las casas, “las más demandadas son las construcciones que oscilan entre los 6 y 20 años, y que esta esté ubicada en el mismo barrio o zona en la que se ha vivido. O, por el contrario, que suponga la oportunidad de dar un giro a sus vidas. De este total de operaciones, observamos un reparto 80/20% entre las viviendas de reposición de segunda mano y de nueva construcción” añade Duque.

Las tendencias en el mercado de reposición

La previsión de la inmobiliaria es que el porcentaje de este tipo de viviendas continúe creciendo. La principal razón es que se centra en la creciente dificultad de muchas familias, y por supuesto de los jóvenes para acceder a su primera vivienda en propiedad. “Una vez que una persona es propietaria, es más sencillo apalancarse y realizar una operación de compraventa dirigida a reponer su vivienda. Sin embargo, sino crece el número de personas que adquieren por primera vez, a corto y medio plazo, el porcentaje de reposición tampoco crecerá. No obstante, esto son tendencias generales”.

El experto da a conocer que determinadas ciudades como Madrid, Valencia, Málaga, Sevilla, Palma y, en menor medida Barcelona, tienen más demanda que oferta, y esto está disparando los precios, a pesar de la incertidumbre existente sobre la economía nacional, y mundial. “Hay determinadas ciudades españolas donde la compraventa e inversión en vivienda sigue creciendo a dos dígitos, y en ese caso es también de esperar que el incremento de este tipo de operaciones ronde el 10%”.