Tomar la decisión de comprar una vivienda es quizá la más importante que tomaremos en nuestra vida. De hecho, la mayor parte de las personas solo lo hará en una ocasión. Por eso es un evento tan relevante que hay que estudiar concienzudamente. Para ello debemos prepararnos no solo con tiempo, sino con conocimientos que nos ayuden a llevar a cabo el trámite de manera exitosa. Además debemos saber que contemplamos varias opciones.

¿Qué opciones de inmueble residencial hay?

Puede que hayamos tomado la decisión de comprar una vivienda y nos estemos preguntando qué pasos debemos dar. Uno de ellos será qué tipo de vivienda queremos adquirir. En este sentido, no solo hablamos de si nos gustaría comprar un piso o un chalet sino si será nuevo, usado o incluso de protección oficial. La realidad es que los tres son opciones válidas y tienen características distintas no solo en cuanto a requisitos de acceso sino también en cuanto a procedimiento e impuestos. Veamos cuáles son:

  • Vivienda nueva. La ventaja de adquirir una vivienda nueva radica en que tanto los materiales como sus prestaciones serán modernas. Con ello entendemos que será una vivienda mucho más eficiente energéticamente que una de segunda mano, pero también que su mantenimiento será menor debido a que su estado de conservación estará intacto. Así pues, es más probable que cuente con instalaciones comunes, zonas ajardinadas o garajes. De esta forma, adquirir una de estas viviendas puede que sea más caro inicialmente pero después los gastos de mantenimiento serán menores. Por otro lado, este tipo de viviendas están sujetas a IVA, esto quiere decir que le deberemos sumar un 10% al precio indicado por la promotora. Este impuesto «es único para toda España, salvo para las Islas Canarias cuyo impuesto es el IGIC y es de un 6,5%» nos indica Arantxa Goenaga, abogada experta de Derecho Inmobiliario y socia del despacho Círculo Legal Barcelona. Otra cuestión interesante es que este tipo de viviendas a veces están ya construidas o a veces no. Si lo están solo se abonará la reserva del inmueble y cuando nos hayan concedido la hipoteca procederemos a la compraventa. En el caso de que aún no se haya construido, hablaremos de comprar sobre plano. En este caso, también abonaremos una cantidad en concepto de reserva. Luego, durante el tiempo que dure la construcción habrá que pagar, una serie de cuotas estipuladas por la promotora, antes de la entrega de la vivienda. Aparte de esto las comunidades autónomas cobran otro impuesto. Se trata del de actos jurídicos documentados. «Aquí cada CCAA gravará según su criterio, es decir, «según la política fiscal de cada CCAA”, nos aclara Carlos Muñoz de CIM Tax & Legal.
  • Vivienda nueva en régimen de cooperativa: La principal ventaja de este tipo de inmueble es que se vende a precio de coste, por lo que se elimina el margen que se lleva el promotor. Esto la convierte en una opción más asequible que la de la promotora, en torno a un 20 o 30% más económica. Eso sí, deberemos contemplar el margen de la gestora, que ronda entre el 8 y el 12%. Otra de las ventajas principales de esta opción es que se pueden aplazar los pagos, además de poder cambiar de opinión y que nos devuelvan las cantidades aportadas. Eso sí, la retirada deberá estar justificada y podrá suponer la retención de un 5% de la cantidad total a devolver. Eso sí, como todo, también hay desventajas. La primera es que el precio no es definitivo. Puede haber una variación de hasta un 2% por retrasos en la obra o un mal cálculo de los gastos de construcción. Otra precaución que hay que tener antes de embarcarnos en este proyecto sería haber comprobado que la empresa está registrada en el Registro de Cooperativas correspondiente a nuestra Comunidad Autónoma. También es conveniente saber si el suelo donde se construirá tiene las licencias urbanísticas concedidas. Esto se puede consultar en el Registro de la Propiedad. Otra cuestión importante es saber que la entrada a aportar para este tipo de vivienda será de entre el 20 y el 30% para el inicio de los trabajos de construcción.
  • Vivienda usada. En este caso, el precio de compra será más asequible. Sin embargo, recomendamos analizar bien el estado de la vivienda que nos ha interesado ya que nos ahorrará costes posteriores tanto en mantenimiento como en reformas. Aquí, es importante también conocer el estado de conservación de la finca, para poder prever derramas posteriores. Si optamos por adquirir una vivienda de segunda mano, deberemos saber que una vez que hayamos tomado la decisión y nos hayan concedido la hipoteca deberemos realizar un contrato de arras. Esto supone el compromiso previo a comprar la vivienda. Por decirlo de otro modo es la reserva del inmueble. Normalmente asciende a un 10% del valor acordado de compra con el vendedor. Por otro lado, esta vivienda no lleva IVA pero si otro impuesto que se conoce como Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el Acto Jurídicos Documentados. Éste está relacionado con la transferencia de la propiedad y su valor depende de cada CCAA, aunque suele oscilar entre el 5 y el 10%.
  • Vivienda de protección oficial. Este tipo de vivienda es de carácter público por lo que el acceso a la misma suele estar condicionado por una serie de requisitos que establece cada comunidad autónoma. Lo primero que debemos hacer es acudir a la oficina de vivienda de la comunidad autónoma en la que residamos y pedir el pliego de condiciones que se exigen para saber si cumplimos o no con ellos. Normalmente las condiciones pasan por no haber tenido una vivienda de protección en propiedad en el pasado ni tampoco tener una libre en la actualidad. También se debe estar empadronado en la comunidad en la que se solicita el acceso a dicha vivienda o estar inscrito en el registro público de demandantes de vivienda. Por último, la mayor parte de comunidades establecen un límite de renta familiar para acceder a este tipo de vivienda y también un límite de edad. En cuanto a los impuestos de este tipo de vivienda suelen estar subvencionados por el estado, por lo que contemplan un IVA reducido del 4%.

Una gran decisión

Como ves hay muchos aspectos que deberás tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda y este desde luego es uno de ellos. Como todo en la vida existen varias opciones, cada una con sus ventajas e inconvenientes. No hay decisión incorrecta solo una consciente en cada momento. En este sentido, los expertos recomiendan informarse muy bien sobre cada uno de los pasos y las cuestiones a atender para que sea un procedimiento lo más placentero posible.